Los abogados que redactamos para nuestros clientes contratos inmobiliarios podemos garantizar que nuestros escritos defienden sus intereses. Por lo menos el letrado que esto escribe.
Los contratos de arras suelen formalizarse en contratos privados. Un contrato privado es aquel en el que no interviene ningún fedatario público: un notario.
En un contrato de arras el comprador entrega un dinero, las arras, al vendedor. No hay una suma mínima ni máxima de arras a entregar. Habitualmente, oscilan entre un 5% y un 10% del precio total. Así que si un piso vale 300.000 € el comprador abonará al vendedor una suma de entre 15.000 y 30.000 €.
Es un dinero.
Las arras suponen una garantía para el vendedor. Pero no para el comprador, que no tiene ninguna garantía de que el vendedor cumpla sus obligaciones, ni de la devolución duplicada de las arras si son penitenciales. Hay un evidente desequilibrio.
Además, en muchas ocasiones, el «vendedor» que firma el contrato de arras y recibe el dinero es una agencia inmobiliaria mediadora que puede no tener un encargo de venta escrito de la propiedad. El propietario puede no reconocer la representación de la agencia, o esta cobrar sus honorarios de la suma entregada en concepto de arras cuando la compraventa aún no se ha consumado.
El contrato de arras puede hacerse en escritura pública, ante notario. Sin embargo, subsiste el desequilibrio entre las partes.
Lo que se propone como garantía para el comprador es el depósito notarial de las arras. El depósito notarial tiene su base fundamental en la confianza que los/las notari@s merecen en la custodia de dinero en el tráfico inmobiliario.
Este depósito notarial es habitual y muy aconsejable cuando el comprador es un ciudadano extranjero que opera desde su país.
El artículo 621.8-3 del Código Civil de Catalunya lo prevé cuando dice:
En la compraventa de inmuebles, la entrega de arras penitenciales pactadas por un plazo máximo de seis meses y depositadas ante notario puede hacerse constar en el Registro de la Propiedad y, en este caso, el inmueble queda afecto a su devolución. En caso de desistimiento, el notario debe entregar las arras depositadas a quien corresponda. La afección se extingue:
- Una vez transcurridos sesenta días después del plazo pactado, salvo que exista una anotación anterior de demanda por parte del comprador. En este caso, la afección se cancela de oficio.
- Cuando el comprador desiste y el vendedor lo acredita fehacientemente.
- Cuando se inscribe la compraventa.
El depósito notarial de las arras
El depósito notarial de las arras, la entrega del dinero al/la notari@ solo puede hacerse si vendedor y comprador están de acuerdo.
La entrega del depósito puede venir acompañada, o no, del otorgamiento de una escritura pública de arras. También se puede hacer el depósito obviando cualquier referencia al contrato privado de arras, en cuyo caso el depósito debe constar en un acta notarial.
Si hay discordancia entre lo acordado en el contrato privado y el acta notarial, frente al notario prevalecerá lo estipulado en ésta, por aplicación del artículo 1230 del Código Civil: «Los documentos privados hechos para alterar lo pactado en escritura pública, no producen efecto contra tercero»
El notario tendrá las arras como precio de venta, si esta se celebra.
La devolución de las arras, en caso de incumplimiento o desistimiento, se hará a quien convengan las partes. Si no hay acuerdo el notari@ no está habilitado para decidir a quién deben entregarse. En caso de discrepancia entre las partes deberá decidir un juez en sentencia firme. O un árbitro privado.
Hay que tener en cuenta que el depósito de dinero no es una actividad reglada y obligatoria para l@s notari@s, sino discrecional y voluntaria. La doctrina de la DGRN, resoluciones de 16-06-2003, 5-12-1961 y 26-04-1994, es que el depósito notarial es un verdadero contrato de depósito, regulado por las estipulaciones previstas por los contratantes y por los artículos 1758 a 1784 del Código Civil. Así que los términos del depósito de las arras también pueden pactarse.
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— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) May 10, 2022
