El artículo 32 de la Ley de arrendamientos urbanos vigente permite al arrendatario de un local de negocio subarrendar una parte o la totalidad del mismo, y cederlo, sin contar con el consentimiento del arrendador. Tanto la cesión como el subarriendo deben ser notificados al arrendador. No hay que confundirlos con la subrogación de contrato.
Ceder el local de negocio es transmitir el contrato de alquiler, la posición jurídica de arrendatario, de forma onerosa o gratuita. Se elimina jurídicamente al arrendatario cedente para que ocupe su lugar el inquilino cesionario. Es lo que se conoce con la palabra traspasar, que aunque es un término jurídico antiguo es el más usado coloquialmente. Se distingue del subarriendo en que en éste el arrendatario original no desaparece, sino que se convierte en subarrendante de la totalidad o una parte del local de negocio al subarrendatario.
La base jurídica de la cesión y el subarriendo es que los derechos de goce y uso del local de negocio en virtud de un contrato de alquiler no son inherentes a la personalidad del arrendatario ni inseparables de él. Es la doctrina del Tribunal Supremo, contenida en las sentencias de 2-6-1927 y 7 -6-1929.
Por su naturaleza jurídica, el arrendatario puede renunciar a su derecho de traspaso. La renuncia debe ser expresa y clara, y contenerse en el contrato de alquiler – como cualquier renuncia de derechos -, o bien ser posterior aunque no esté en el contrato. El arrendador no podrá oponerse al traspaso si no se pacta la renuncia. También se admite el pacto por el que para que el traspaso sea válido se precisa el consentimiento del arrendador, con el fin de que esté tenga control sobre la persona que pasa a ser su nuevo arrendatario.
El arrendador puede desistir de la renuncia pactada, de forma expresa o tácita. El Tribunal Supremo, Sala Civil, sentencia de 23-12-2004, consideró que si el arrendador había cobrado una parte del traspaso del arrendatario «no había lugar a traer a colación la existencia de la renuncia a la posibilidad de traspasar, pues si libres fueron las partes para establecer dicha cláusula, también lo eran para dejarla sin efecto mediante la aprobación o la autorización de la cesión del contrato efectuado por la arrendataria».
Evolución legislativa
Con anterioridad a la ley actual, en la que la posible cesión es un simple acuerdo entre las partes, hubo una normativa mucho más intervencionista.
El Decreto de Alquileres de 1936 no admitía el traspaso del local de negocio. Sólo se permitía si lo autorizaba el arrendador y el traspasante lo había adquirido por otro traspaso también consentido por el arrendador. Una tal legislación, aunque tuvo poca vigencia, dificultaba el tráfico jurídico inmobiliario. Sin posibilidad de traspasar, el arrendatario sólo podía dejar la actividad desarrollada en el local renunciando al alquiler.
El traspaso, como derecho propio y exclusivo del arrendatario de local de negocio, no aparece hasta la Ley de arrendamientos urbanos de 1946.
La Ley de arrendamientos urbanos de 1964 (que es un texto refundido de la legislación anterior) confería al arrendatario el derecho a traspasar el local de negocio sin consentimiento del arrendador. A fecha de hoy, y según lo dispuesto en las Disposiciones Transitorias de la vigente Ley de arrendamientos urbanos, el traspaso sólo es posible en contratos firmados después del 9 de mayo de 1985. Sin embargo, la muy discutida sentencia del Tribunal Supremo de 12-3-2015 estableció que el traspaso de estos contratos se rige de la misma forma que la de los alquileres firmados antes de dicha fecha. Es decir, que ya no es posible el traspaso de estos contratos.
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Para traspasar el local de negocio debían cumplirse estos requisitos:
- Que el arrendatario llevare establecido y explotando el local un año.
- Que el adquirente contrajere la obligación de permanecer en el local un mínimo de un año destinándolo a un negocio de la misma clase que el del arrendatario. Después el cesionario podía traspasar el local de negocio.
- La fijación de un precio.
- La comunicación fehaciente al arrendador del traspaso y su precio.
- Formalizarse en escritura pública.
- Dentro de los 8 días siguientes al otorgamiento de la escritura, el arrendatario debía notificar fehacientemente al arrendador el traspaso, su precio y el nombre y domicilio del nuevo arrendatario.
Era causa de resolución del contrato de alquiler el traspaso que no cumpliera dichos requisitos (¿todos a algunos?). El arrendador tenía derecho de tanteo, lo que implica que debía conocer la intención de traspasar y el precio del traspaso.
El Tribunal Supremo indicaba que para que el traspaso fuera ilegítimo era necesario que no existiera consentimiento expreso o tácito del arrendador. El consentimiento tácito debía deducirse de hechos inequívocos (sentencia de 14-11-1995). Se consideraba que existía tácito consentimiento cuando una conducta del arrendador determinara que consentía el traspaso (Tribunal Supremo, 25-10-1993). Por ejemplo aceptar el pago de la renta por el cesionario.
En virtud del artículo 6.3 el traspaso era un derecho renunciable. Esta renuncia debía ser clara y terminante (Tribunal Supremo, 24-5-1995). Sin pacto de renuncia el derecho de traspaso es patrimonio del arrendatario, y, aunque es posible la renuncia posterior, ésta, o bien es un acto unilateral del arrendatario o bien se produce por acuerdo entre las partes.
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