El criterio del Tribunal Supremo
Según la sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 12 de septiembre de 2013, y muchas otras anteriores, el propietario de una vivienda o un local tiene derecho a usarlos como considere más adecuado. Puede alquilarlos, convertir el local en vivienda o hacer de su piso un apartamento turístico.
Sólo puede prohibirse o limitarse el uso y el cambio de destino de un elemento privativo en una estipulación clara y precisa que la establezca. Dicha estipulación sólo puede figurar en el título constitutivo del régimen de la propiedad horizontal del inmueble y en los estatutos comunitarios. El hecho de que en la escritura de propiedad horizontal se indique que en la finca hay un determinado número de viviendas y de locales no se puede considerar ni una prohibición ni una limitación.
En consecuencia, una sentencia del Tribunal Supremo, de 23-12-2006, falló que se podía convertir un local destinado en el título constitutivo a oficinas en un gimnasio. No constaba prohibición expresa de cambio de uso ni acuerdo anterior de la junta de propietarios vetando la transformación. Tampoco se acreditaba que se desarrollasen en el local actividades peligrosas, incómodas o insalubres.
No siempre cabe el cambio de uso
Sin embargo, otra sentencia del Tribunal Supremo, de 22 de junio de 2009, falló que era claramente incómodo y perjudicial para los comuneros que los trasteros se convirtiesen en apartamentos, aumentando el número de viviendas de la comunidad de 24 a 48, imposibilitando su transformación.
Hay un problema en el cambio de uso de los elementos privativos del inmueble. Son las leyes administrativas y urbanísticas, en virtud de las cuales quizá no se pueda legalizar un cambio de uso. Ello implica, en el supuesto de conversión de local comercial a vivienda, que el piso no tendrá cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación.
La doctrina del Tribunal Supremo
La doctrina del Alto Tribunal sobre el cambio de uso o destino de locales o viviendas en comunidades de propietarios queda sistematizada en la sentencia de 1 de octubre de 2013.
Una de las características de la propiedad horizontal es la de estar regida por dos tipos de normas: las de obligatorio cumplimiento y las que se da la comunidad de propietarios en aplicación del principio de la autonomía de la voluntad en las relaciones entre particulares.
El derecho a la propiedad privada está constitucionalmente reconocido (artículo 33 ), y no tiene más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente, que siempre deben ser interpretadas de un modo restrictivo. En el ámbito de la propiedad horizontal es posible el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que atiendan al interés general de la comunidad.
Estas prohibiciones referidas a la realización de determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble deben constar de manera expresa y, a fin de tener eficacia frente a terceros, estar inscritas en el Registro de la Propiedad.
Si los estatutos permiten efectuar operaciones de división de elementos privativos sin necesidad del consentimiento de la comunidad, la junta de propietarios sólo podrá controlar que las obras no perjudiquen a los elementos comunes ni a los otros propietarios, y no afecten a la estructura, la seguridad, la configuración o el estado exterior del edificio. Respetadas estas limitaciones, la junta sólo tiene reservada la atribución de nuevas cuotas de los espacios afectados por la reforma.
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