Este post viene a raíz de la lectura de la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sec. 11.ª, 112/2017, de 30-3, y de los acuerdos tomados en la junta de mi comunidad de propietarios en marzo de 2018.
La sentencia tiene su origen en la demanda instada por un comunero. Se habían aprobado en la junta de la comunidad las cuentas del año anterior y el presupuesto para el año en curso. El demandante consideraba que no había tenido información suficiente antes de la reunión y pedía la anulación de dichos acuerdos. El tribunal falló a su favor.
Empecemos por precisar que el artículo 553-21.5 del Codi Civil de Catalunya dice que:
- La documentación relativa a los asuntos a tratar en la junta debe remitirse con la convocatoria a la misma.
- En su defecto hay que indicar en la convocatoria dónde se puede consultar la documentación.
- Si la comunidad tiene un administrador externo, éste debe tener dicha documentación a disposición de los propietarios desde que se envía la convocatoria.
Esto es, todos los comuneros tienen derecho a ser informados de los asuntos a tratar para poder votar con pleno conocimiento de causa en la correspondiente junta.
La sentencia es muy interesante porque delimita el derecho de información de todos los propietarios y lo aplica a un caso concreto. Este derecho se circunscribe a los extremos e instrumentos necesarios para la formación de su voluntad. Con dos límites:
- Que no dificulte el funcionamiento de la comunidad de propietarios. Punto complicado de precisar.
- La no divulgación de datos personales de terceros fuera de lo previsto en la ley vigente. Sin embargo los comuneros no pueden ser privados de conocer datos fundamentales para decidir su voto bajo la premisa incierta de que harán un mal uso de los mismos.
Por otra parte:
- El presidente y los cargos ejecutivos de la comunidad tienen un mayor derecho de información por razón de sus cargos.
- Que el resto de comuneros estén satisfechos con la información que se les da es irrelevante. Cada miembro de la comunidad tiene un grado distinto de implicación en el control de la gestión de la misma.
El problema existente en el régimen de la propiedad horizontal en España es que la única forma de pedir la anulación de un acuerdo es acudir a un juicio civil declarativo ordinario. Esto requiere tiempo, dinero, ganas de actuar contra la comunidad, abogado y procurador. Por esta razón casi todos los propietarios aceptan las decisiones comunitarias, salvo que les sean muy gravosas. Por ejemplo, la instalación de ascensores y la contribución a su mantenimiento y conservación por parte de los propietarios de locales.
La junta de mi comunidad
Os cuento lo que pasó en la junta de marzo de 2018 del edificio donde vivo porque tiene mucho que ver con la sentencia comentada. En el orden del día de la convocatoria sólo constaba que se tratarían las cuentas anuales y temas generales de la finca. Yo no pude asistir a la junta.
Cuando recibí el acta me enteré de que en la reunión se había aprobado lo siguiente:
- Cambiar la puerta de entrada al edificio. Presupuesto: 2.200 € más IVA.
- El presupuesto presentado por un arquitecto para realizar el informe de la Inspección Técnica de Edificios (ITE): 800 € más IVA.
- La colocación de un pasamanos en un pequeño tramo de la escalera. Se aceptó el presupuesto de una empresa por una cantidad que no figura en el acta.
¿Se podía aprobar esto? Entiendo que no, pues no constaba en el orden del día, no se había informado de nada al respecto ni el administrador había puesto a disposición de los propietarios los presupuestos que se aprobaron. Los que no asistimos a la junta no sabemos qué clase de puerta se pondrá; tampoco si había más presupuestos para la puerta, la ITE y el pasamanos. No sabemos ni qué costará el pasamanos. Es cierto es que el cambio de puerta se había tratado en otras juntas, pero la propuesta del cambio estaba en sus convocatorias.
Yo haré como el resto de propietarios: pagar la puerta, el arquitecto y el pasamanos. Yo soy abogado y la procuradora con la que trabajo seguro que me haría un precio especial, pero claro…
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Es nula la junta de la #Comunidad de propietarios cuya convocatoria no fue notificada en los domicilios del propio edificio o los designados como alternativos y que sólo fue publicitada en algunos puntos de las instalaciones comunitarias
AP Cantabria, Sec. 2.ª, 14-9-2022— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) December 23, 2022
