La servidumbres es una institución de Derecho civil de origen romano regulada en los artículos 530 y siguientes del Código Civil y, para Cataluña, en los artículos 566-1 a 566-13 del Codi civil.
La servidumbre es un derecho real (de los de goce) en cosa ajena, como los derechos de uso y habitación y el usufructo. Como cualquier derecho real sobre un bien inmueble es inscribible en el Registro de la Propiedad.
El derecho de servidumbre es el elemento común menos conocido. Porque no es una cosa física, es poco – o nada -, evidente, y es un concepto jurídico desconocido para el gran público. Es el último elemento común del listado del artículo 396 del Código Civil.
Se llama servidumbre al derecho real que tiene una persona o una finca – la dominante -, sobre otra finca ajena – el predio sirviente-, para servirse de ella parcialmente o para limitar las facultades del titular de ésta, para el cual la servidumbre es una carga que interfiere en su espacio, hasta el punto de no poder hacer ninguna obra que perjudique o dificulte el ejercicio de la servidumbre. Es un derecho limitado porque no absorbe toda la posible utilidad de la finca sirviente sino una utilidad concreta y determinada – al contrario del usufructo, que es la cesión del entero uso y disfrute de un bien a un tercero por un tiempo limitado. Por ello, la servidumbre puede ser permanente, y, en consecuencia, sólo puede ejercerse de la forma más adecuada a la finca dominante y de la manera menos incómoda y lesiva para la sirviente.
En el caso de la servidumbre elemento común de un inmueble estamos ante una servidumbre predial – nunca personal -, esto es, a favor del predio o edificio cuyo titular es la comunidad de propietarios del edifico dominante.
La servidumbre puede tener un origen contractual o forzoso. En el Codi civil catalán son forzosas las servidumbres de paso, la de acceso a una red general de suministros y la de acueducto. En el Código Civil español, para lo que importa a este artículo, la de medianería y la de luces y vistas. La forzosa – o legal -, conlleva el pago de una indemnización al titular del inmueble sirviente igual a la disminución del valor de éste y a los perjuicios causados. El montante de la indemnización disminuye si la servidumbre reporta un beneficio a la finca sirviente. El coste de establecimiento de la servidumbre corre a cargo de su titular.
Tipos de servidumbre
La servidumbre de luces y vistas es la más común. La de luces permite recibir la luz que entra por la finca sirviente y pasa a la dominante a través de ventanas o claraboyas. La servidumbre de vistas comprende la de luces, que consiste en la abertura de ventanas y huecos hacia la finca contigua.
La servidumbre de paso permite a los habitantes de un inmueble traspasar los dominios de la finca colindante para llegar a la calle. Según el artículo 566-7 del Código catalán los propietarios sin salida o con una salida insuficiente a la vía pública pueden exigir al edificio vecino que se establezca una servidumbre de paso para acceder a la misma de una anchura suficiente y unas características adecuadas para que la finca dominante pueda explotarse normalmente. El paso debe darse por el punto menos perjudicial o incómodo para las fincas gravadas y, si es posible, por el más beneficioso para el inmueble dominante.
La servidumbre de paso es muy frecuente en fincas rústicas, pero más rara en las urbanas pues todas tienen su acceso a la vía pública. Puede darse en el caso de un parking cuyo paso peatonal deba hacerse a través de los elementos comunes de otra finca, como el subsuelo.
En todo caso la necesidad de paso debe fundarse «en una necesidad real y no ficticia ni artificiosa» (Tribunal Supremo, 26-2-1927).
Parecida a la servidumbre de paso es la de las salidas de humos de una finca a través del inmueble sirviente.
Servidumbre de desagüe. Como dice el artículo 586 del Código Civil, el propietario de un edificio está obligado a construir sus cubiertas y tejados de manera que las aguas pluviales caigan sobre su propio suelo o sobre la calle o sitio público, y no sobre el suelo del vecino. Además, deben recogerse sin perjudicar a este. Si ello no es posible puede exigirse el paso de conductos de evacuación de agua por un inmueble contiguo, que podrá recibir las aguas sobre su tejado o darles otra salida según la legislación sobre urbanismo y construcción.
La servidumbre de medianería que se regula en el Código Civil es una especie de servidumbre recíproca. Se deriva de la obligación que tienen dos edificios contiguos de compartir paredes y muros, setos, vallados, etc. En el Codi civil catalán las paredes medianeras se incluyen en las relaciones de vecindad del capítulo VI del Título IV del Libro V.
Servidumbres dentro de la comunidad de propietarios
El articulo 553-39 del Codi catalán permite la constitución de servidumbres permanentes sobre los pisos y locales del inmueble para instalar ascensores y suprimir barreras arquitectónicas y hacer obras de mejora en el edificio o para dar salida a elementos comunes a elementos privados. Estas servidumbres también son elementos comunes. El elemento privado es la finca sirviente y el edificio comunitario el predio dominante.
La más frecuente y actual es la ocupación de parte de un elemento privativo – generalmente un local de negocio, pero también una terraza, un patio, un sótano, una plaza de garaje o una ventana -, por el ascensor de nueva instalación. Por la naturaleza de las servidumbres la instalación del ascensor debe realizarse tanto garantizando la accesibilidad del edificio como de la forma menos gravosa para el elemento privativo afectado. No se puede exigir la servidumbre si la propiedad sirviente va a ser afectada gravemente o se verá muy limitada y perjudicada por la obra.
Otros ejemplos: la comunicación de un garaje con el portal del edificio a través de parte de un local; una nueva construcción de los bajantes que afectara sólo a parte de las viviendas. En cualquier caso los propietarios afectados deben ser indemnizados.
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