En la compraventa de una finca urbana pueden existir personas con un derecho de adquisición preferente sobre la misma.
Este derecho se puede ejercer antes y después de la venta:
- El tanteo es la capacidad de una persona de exigir a otra que le venda a él la finca por el mismo precio que tenía acordado con un tercero.
- El retracto es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas, en lugar del que adquiere la finca. Hay que reintegrar al comprador el precio pagado y los gastos ocasionados.
Los derechos de adquisición preferente pueden ser de origen legal o contractual. Entre los primeros están los retractos de comuneros y de colindantes, y el tanteo y retracto de los inquilinos. El de los inquilinos, además, es preferente a cualquier otro derecho similar, salvo las excepciones legales.
Como todo derecho de contenido patrimonial, la adquisición preferente es renunciable. En la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, la renuncia se puede hacer en el mismo contrato, lo que sucede siempre, pues lo contrario complica la venta. En la LAU que regula los alquileres de renta antigua la renuncia del inquilino es siempre posterior al contrato.
Procedencia del tanteo y el retracto
La Ley 29/94, de Arrendamientos Urbanos, y la LAU de 1964, otorgan a los arrendatarios un derecho de adquisición preferente sólo en caso de venta de la vivienda o local. La adjudicación judicial se equipara a la venta (Tribunal Supremo, 14-5-2004).
Por consiguiente, no hay derecho de adquisición preferente en las transmisiones de viviendas y locales que se produzcan por:
- La aportación de la finca a una sociedad, o la adjudicación de la misma a un socio al disolverse la misma.
- En los supuestos de dación en pago, permuta, donación y accesión.
- La transmisión del inmueble a cambio de una renta vitalicia.
- Cuando la venta tiene un pacto de retro o retracto convencional, que es el derecho de recuperar la finca que el vendedor se reserva, en tanto no se consuma.
- Si sólo se transmite la nuda propiedad.
Tampoco la hay en los casos de copropiedad de la finca, cuando la propiedad, o parte de ella, la quiere adquirir o ya ha sido adquirida por alguno de los comuneros.
Además, en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, no hay derecho de adquisición preferente:
- Si la vivienda arrendada se vende conjuntamente con el resto de viviendas y locales del mismo inmueble propiedad del arrendador.
- Cuando se vendan, de forma conjunta y por distintos propietarios y a un mismo comprador, todos los pisos y locales de un inmueble.
La regulación en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964
El derecho de adquisición preferente se regula en los artículos 47 a 55.
Cuando el propietario quiere vender la vivienda o el local, antes de la venta tiene la obligación de notificar de forma fehaciente al arrendatario:
- El precio y las condiciones esenciales de la venta. El precio es libre. Sin embargo, si excede del precio de capitalización que prevé el artículo 53, el inquilino tiene derecho a impugnar la venta, al único efecto de impedir el desahucio por necesidad del nuevo arrendador.
- El nombre, domicilio y otras circunstancias del comprador.
Entonces el arrendatario tiene un plazo de caducidad de 60 días para ejercer su derecho de tanteo, desde el día siguiente al de la recepción de la notificación. Este derecho permite al inquilino impedir la venta de su inmueble, con el riesgo de resolución por denegación de prórroga forzosa, y pasar de la condición de inquilino a la de propietario. Pero se le castiga en cierto modo; no puede transmitir por acto «inter vivos» la finca hasta pasados 2 años. Tampoco pueden hacerlo sus herederos o legatarios. Si lo hacen la venta es nula, siempre a instancia del perjudicado.
También se castiga al comprador de una finca urbana compuesta de pisos o locales que no es el inquilino. No puede enajenar como fincas independientes las que estuviesen alquiladas en el momento de la compra hasta pasados 4 años de la misma. Se admite si hubiere venido a peor fortuna.
El derecho de retracto, cuando ya se ha vendido el inmueble a un tercero, sólo puede ejercitarlo el arrendatario cuando:
- La transmisión se ha realizado sin la previa notificación fehaciente de la venta. Es decir: no ha podido ejercer su derecho de tanteo.
- Si se omite en la notificación algún requisito legal.
- Cuando el precio es inferior al comunicado, o las restantes condiciones de venta son menos onerosas.
- Si el comprador es una persona distinta de la comunicada.
El plazo de caducidad también es de 60 días, desde el día siguiente a la obligada notificación que el adquirente debe hacer al arrendatario de las condiciones de la compraventa.
La legitimación del inquilino
La ley concede el derecho de adquisición preferente al arrendatario y al subrogado en su lugar. Si existen varios titulares del arrendamiento pueden ejercer su derecho todos ellos , o bien uno de ellos en beneficio de la comunidad, pero nunca individualmente.
Deben probar:
- La existencia del arrendamiento.
- La ocupación efectiva de la finca.
La regulación en la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente
La regulación para contratos firmados después del 6 de marzo de 2019 es parecida, artículo 25 LAU, con las siguientes salvedades:
- Los plazos de ejercicio del tanteo y el retracto se reducen a 30 días.
- No cabe impugnación del inquilino a causa del precio.
- No hay trabas para disponer de la finca con posterioridad a la venta.
El Registro de la Propiedad
Cuando existe un derecho de adquisición preferente del arrendatario debe justificarse que han tenido lugar la notificaciones previstas para que el título de venta se inscriba en el Registro de la Propiedad. La del vendedor y la del comprador. La falta de justificación es un defecto subsanable, pero la incripción se suspende.
Si no está arrendada la finca, el comprador también debe declararlo, bajo pena de falsedad en documento público.
