¿Qué derechos tiene un arrendatario de local de negocio frente a obras de la comunidad de propietarios?

Las obras que se realizan en una comunidad de propietarios pueden afectar al desarrollo del negocio de los arrendatarios de los locales de negocio ubicados en el inmueble.

¿Qué ley se aplica a los arrendamientos de locales cuyo negocio se ve afectado por la realización de obras de la comunidad de propietarios?

En primer lugar, hay que recordar la obligación que tiene todo arrendador de poner a disposición del inquilino la finca arrendada y mantenerle en el goce pacífico de la misma todo el tiempo que dure el alquiler (art. 1554 del Código Civil).

Sin embargo, el casero no tiene obligación de responder de la perturbación de mero hecho que un tercero cause en el uso del inmueble alquilado (art. 1560 del Código Civil). En este caso, el arrendatario tiene acción directa contra el peturbador – que sería la comunidad de propietarios que hace las obras -, pero no si la comunidad que perturba el uso del local obra en virtud de un derecho que le corresponde. Tal derecho sería la obligación de conservar en buen estado los elementos comunes del edificio.

El arrendatario puede reclamar una indemnización a la comunidad si prueba los perjuicios en virtud del principio de la responsabilidad objetiva por daños causados

El arrendatario del local está obligado a soportar las obras, pero la comunidad de propietarios debe indemnizar al arrendatario del local comercial si este puede acreditar los perjuicios que las obras causan en el desarrollo de su negocio.

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¿Qué puede exigir el arrendatario del local al propietario del mismo por los  perjuicios que le ocasionan las obras de la comunidad de propietarios?

Tenemos que ir a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para encontrar la respuesta.

La LAU tiene un régimen específico para las obras en los arrendamientos de vivienda, artículo 21,  que es de aplicación a los arrendamientos para uso distinto de vivienda según establece su artículo 30, que es casi idéntico al artículo 1558 del Código Civil. Pero hay que tener en cuenta que, en los alquileres para uso distinto de vivienda, entre los que están los arriendos de fincas destinadas a actividades profesionales y económicas, la aplicación de ambos artículos puede suprimirse en el contrato de alquiler.

Si no se ha suprimido del contrato este artículo 30, o el supletorio del Código Civil, el régimen aplicable será el siguiente:

A) Las obras de conservación que no pueden diferirse razonablemente hasta la conclusión del arrendamiento (las que decide la comunidad en una junta) debe soportarlas el arrendatario del local, aunque le sean muy molestas o se vea privado de una parte del mismo. No dice nada de afectación a la facturación del negocio, que es lo que importa.

B) Si las obras duran más de 20 días debe disminuirse la renta en proporción a la parte del local del que el inquilino se vea privado (40 días si es de aplicación el artículo 1558 del Código Civil.). No dice nada de afectación a la facturación del negocio.

C) Si las obras conllevan la imposibilidad de desarrollar el negocio en el local, el arrendatario puede suspender el contrato locativo, en cuyo caso el arrendador deja de tener derecho a cobrar la renta, o desistir del mismo sin indemnización alguna (artículo 26 LAU). Y entonces, ¿qué pasa con la inversión realizada en el local por el arrendatario del mismo?