Una cosa que todo inquilino debe tener clara es que el casero puede vender la vivienda o el local en cualquier momento.
La cuestión estriba en los derechos que tienen los inquilinos ante tal situación. Lo cual dependerá de la fecha del contrato de alquiler.
Los más protegidos son los arrendatarios de renta antigua.
¿Quiénes son los inquilinos de renta antigua?
Se llaman de renta antigua los contratos de alquiler de vivienda y de local que se celebraron hasta el 9 de mayo de 1985, hasta el Decreto Boyer. También se incluyen los firmados desde este día hasta el 1 de enero de 1995, fecha de entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que continuen vigentes.
Los derechos de los inquilinos de renta antigua
En primer lugar, los inquilinos de renta antigua tienen un derecho de adquisición preferente sobre la vivienda que el casero quiere vender.
Los inquilinos pueden ejercer su derecho en la venta de un piso a un tercero y cuando la casa se vende en subasta pública (Tribunal Supremo, Sala Civil, sentencia de 14 de mayo de 2004).
No tienen tal derecho en el caso de que el inmueble lo compre uno de los copropietarios a los demás (retracto de comuneros). Ni cuando se divide la finca herededada entre los herederos.
Este derecho de adquisición tiene dos fases: el tanteo y el retracto.
El derecho de tanteo
El casero tiene la obligación de comunicar de forma fehaciente al arrendatario el precio y las condiciones esenciales de la venta, así como el nombre y las circunstancias personales del comprador. El inquilino tiene un plazo de 60 días naturales, a contar desde aquel en que recibió la notificación del arrendador, para ejercer su derecho de tanteo y comprar su vivienda. Y para ejercerlo tiene que consignar el precio o pagarlo en esos 60 días, plazo que es de caducidad.
Muchos propietarios prescinden de la notificación fehaciente, lo cual no es ilegal.
Pero si no se ha ofrecido al inquilino su derecho al tanteo podrá ejercer el de retracto.
El derecho de retracto
El comprador tiene la obligación de comunicar fehacientemente al arrendatario las condiciones esenciales de la transmisión y proporcionarle una copia de la escritura pública de compraventa. El inquilino tiene un plazo de caducidad de 30 días, que empiezan el siguiente de la comunicación, para ejercer su derecho.
Pero, como siempre en el mundo del Derecho, las cosas no son tan fáciles.
La notificación del comprador, que se omite con frecuencia, no es necesaria si el arrendatario conocía la venta por otra vía. Por ejemplo, si el nuevo propietario le interpone una demanda o le dice que la renta debe ingresarse en tal cuenta bancaria.
Y el plazo de caducidad de 30 días no empieza hasta que el inquilino tiene constancia de la venta. Si el inquilino no sabía nada y se entera del cambio del casero, por ejemplo, por una nota simple del Registro de la Propiedad, el plazo de 30 días comienza desde que conoce la inscripción registral (Tribunal Supremo, sentencias de 31 de enero de 2005 y 21 de noviembre de 2016).
En las ventas por pública subasta el plazo de caducidad de 30 días empieza desde la notificación del auto de adjudicación, no desde la fecha de la subasta (Tribunal Supremo, sentencia de 21 de enero de 2014).
En este plazo de 30 días el inquilino tiene que consignar el precio o pagarlo, sin posibilidad de prórroga alguna. El precio de la vivienda será el que conste en la escritura pública salvo prueba en contrario.
El problema para el comprador es que hasta que el plazo de caducidad no termina su condición de propietario no está asegurada. Aunque hay que admitir que en la práctica los inquilinos de renta antigua no ejercen sus derechos de tanteo y retracto. Les es caro comprar su piso y el nuevo propietario «se los queda».
Hay dos tipos de compradores. Los que pretenden una simple inversión inmobiliaria y quieren seguir cobrando la renta, sin más, y los que quieren ir a vivir al piso o reclamarlo para un familiar.
¿Cómo pueden defenderse los inquilinos si el nuevo casero pretende echarlos?
La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, muy protectora de los derechos de los inquilinos (nunca ha habido una política de construcción de vivienda pública en España y la protección de los arrendatarios se cargaba sobre las espaldas de los propietarios hasta 1995) tiene un artículo, el 53, que permite a los arrendatarios impugnar la venta de la vivienda para evitar que los echen de la misma (denegación de prórroga forzosa por causa de necesidad del arrendador).
La condición es que el arrendatario no haya ejercido ni su derecho de tanteo ni el de retracto. Da igual si quisieron hacerlo y no pudieron o si no quisieran ejercerlos.
El primer supuesto es que el adquirente de una finca urbana no puede vender los pisos que estuvieren arrendados hasta transcurridos 4 años de la transmisión, lo que permitiría al inquilino volver a su finca si lo hace. Esto nunca ocurre.
El segundo supuesto, el que cuenta de verdad, es que la vivienda se haya vendido por un precio que supere la capitalización de la renta anual. Este precio se calcula multiplicando la renta anual por cien y dividiendo el resultado entre 4,5.
Lo explico con un ejemplo.
Supongamos que un arrendatario paga 500 € al mes, 6.000 € al año.
Si la vivienda se vende por más de 133.333,33 € el inquilino podrá impugnar la venta mediante una demanda judicial que deberá presentarse en un plazo de caducidad de 60 días contados desde el día siguiente a la notificación del comprador o desde que se conozca la venta. Pasados esos 60 días podrá el nuevo casero denegarle la prórroga por necesidad.
En Twitter: @joseptermens
