Pocos días antes de la publicación de este artículo vinieron al despacho 10 propietarios, vecinos de un edificio en una localidad de la Costa Brava sometido a la legislación catalana de la propiedad horizontal. Los consultantes tienen allí apartamentos como segunda residencia, y el resto de propietarios de la finca también.
El problema era, y es, que uno de los propietarios, mayor de 70 años – situación que la ley equipara a la minusvalía (Tribunal Supremo, sentencia de 28-9-2006 ) -, quiere instalar dos ascensores. Hay otros comuneros favorables, pero mis consultantes no los necesitan ni los quieren, sólo usan sus apartamentos en verano y algunos no pueden pagar su instalación. Han constituido una alianza para oponerse. Venían para saber qué derechos tienen a rechazar la instalación de los ascensores si la junta de la comunidad de propietarios decide instalarlos.
Los abogados tenemos un problema de comunicación con nuestros clientes. Tenemos que explicar que la ley no da respuestas en blanco y negro, sí o no, 0 ó 1. El Derecho – y la vida – es una infinita gama de grises – salvo excepciones, como los desahucios por impago de rentas. Derecho no equivale a legislación. No todos los clientes parecen entender o aceptar esto.
¿Qué dice la ley?
La ley catalana (y la española) es favorable a que se instalen los ascensores, esto no se puede negar. La catalana dice:
Para que se instalen los ascensores basta con el voto favorable de la mayoría simple de propietarios y cuotas.
Si el voto no es favorable los propietarios o titulares de un derecho posesorio sobre el elemento privativo, si ellos mismos o las personas con quienes conviven sufren alguna discapacidad o son mayores de 70 años, pueden solicitar al juez que obligue a la comunidad a suprimir las barreras arquitectónicas o a hacer las innovaciones exigibles, siempre y cuando sean razonables y proporcionadas para alcanzar la accesibilidad y transitabilidad del inmueble en atención a la discapacidad que las motiva.
Los gastos originados por la supresión de barreras arquitectónicas o la instalación de ascensores y los necesarios para garantizar la accesibilidad y habitabilidad del inmueble corren a cargo de todos los propietarios si derivan de un acuerdo de la junta de propietarios. Es posible acordar un reparto de gastos concebido sólo para ello y eximir de pago a algunos propietarios. Si derivan de un litigio, el juez fija su importe en función de los gastos ordinarios de la comunidad.
¿Qué derechos tenemos?
Lo primero que deben hacer mis consultantes, les dije, es tener una mayoría favorable al no, lo que implica una acción diplomática con el resto de propietarios. Un argumento: votar que el coste del ascensor se reparta proporcionalmente a la altura de los apartamentos, que los que nunca utilizarán un ascensor no paguen o que los que no quieran pagar no los usen. El no obligará a los partidarios del ascensor a pedir el auxilio judicial. El juez deberá decidir sobre las obras de supresión de barreras arquitectónicas, obras que deben ser razonables y proporcionadas. Qué sea razonable y proporcionado depende totalmente de las circunstancias del caso. En primer lugar, de cuantos propietarios demanden a la comunidad (hay más de 40).
Si la mayoría vota sí tienen que presentar en la junta alternativas que permitan impugnar el acuerdo con un mínimo de garantías. Por ejemplo:
- Presupuestos de ascensores más baratos.
- Proponer instalar plataformas 0 sillas salvaescaleras u otras soluciones técnicas que permitan una igual transitabilidad y movilidad.
- Instalar sólo un ascensor.
- Exigir aprobar un presupuesto cerrado al céntimo.
- Explicar que lo que se apruebe no se podrá ejecutar porque hay comuneros que no lo podrán pagar.
- Exigir una indemnización por la pérdida de luz en algunos apartamentos.
Con el sí de la junta habrá que impugnar el acuerdo, y que decida el juez lo que es proporcional y razonable. A su favor tienen:
- Que se trata de un edificio vacacional, no residencial.
- El bajo presupuesto comunitario.
- El coste de los ascensores; casi 120.000 €.
- Que algunos propietarios están jubilados y tienen pocos ingresos.
- Que se afecta un jardín.
- La necesidad de abrir una puerta en los apartamentos porque la de entrada no tendrá acceso al ascensor, lo que afectará a su distribución, con las consiguientes indemnizaciones a los propietarios afectados.
- Que afectará las luces y vistas de algunos pisos, lo que conlleva indemnizaciones (Audiencia de Barcelona, sentencias de la Sección 13ª de 26-3-2009 , 29-6-2010 y 9-11-2010).
- Las posibles alternativas menos gravosas.
Dos sentencias sobre el papel del juez
De lo que dicen los jueces de la Audiencia Provincial de Barcelona, sentencias de la Sección 1ª, núm 260/2013, de 28-5, y de la Sección 13ª , de 11 de marzo de 2010, se deduce:
- Constituye una garantía que la norma atribuya solo al juez la imposición de la obligación a la comunidad de suprimir las barreras arquitectónicas o de realizar las innovaciones exigibles. El juez va a decidir sobre las alternativas que se le propongan. La que sea más razonable y proporcionada prosperará. Por ello, es importante haber presentado alternativas antes de llegar a juicio.
- Corresponde al juez la apreciación de la exigencia de la buena fe, la posible concurrencia de abuso de derecho, de su ejercicio antisocial o de que no se sobrepasen los límites normales o proporcionales de su ejercicio. Esto es Derecho, no legislación. Corresponde a los abogados presentar las pruebas que convengan al derecho o interés de su cliente.
Los servicios del abogado especialista en comunidades de propietarios
- Para concertar una cita llama o envía un Whatsapp al 627 31 71 00 o escribe a info@abogadoarrendamientos.com
- Si quieres una consulta por teléfono llama al 807 505 867 (precio: 1,21 €/min si me llamas desde un fijo; 1,57 € si usas el móvil; no hay coste de establecimiento de llamada).
Sigue mis notícias en Twitter: @joseptermens
Se lo dije a una clienta, pero ella quiere sus ventanas, no el #dinero
La #comunidad de propietarios debe indemnizar al propietario por la privación de luces y vistas al instalar el ascensor en el patio común
Tribunal Supremo, Sala 1ª, Civil, 29-3-2023
— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) May 22, 2023
#Comunidad de propietarios. Son nulos los acuerdos de instalación del ascensor ocupando una parte de la superficie del local y la #vivienda que no son anexos, sino parte del inmueble
AP #Barcelona , Sec. 16.ª, 28-4-2022
— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) November 2, 2022
