Los derechos reales de uso y habitación no son frecuentes. Hay otras instituciones más usadas. Tal vez por ello tienen una parca regulación legal.
Cataluña tiene una regulación civil propia de ambos derechos, que es a la que me referiré en este artículo. También las islas Baleares. Para el resto del Estado rige el Código Civil.
Ambos derechos se rigen por el título de constitución de los mismos, que puede ser un testamento. Supletoriamente, por lo dispuesto en los artículos 562-1 a 562-11 del Codi Civil catalán (CCCat) y las normas del usufructo. (Ambos derechos se han calificado de «usufructos reducidos».)
Pueden ser una alternativa al alquiler de una vivienda o al comodato de la misma, especialmente entre familiares. En lugar de alquilar o prestar a su hijo, a su padre, el propietario de la finca establece a favor de su familiar, o acuerda con él, un derecho real de uso o de habitación.
Ambos pueden ser onerosos o gratuitos para el titular del derecho. Se diferencian de los alquileres en que en estos siempre hay que pagar una renta; el comodato es necesariamente gratuito.
Dado que el derecho de uso de una vivienda y el de habitación pueden constituirse por el tiempo que se desee son una alternativa a los alquileres, pues no están sometidos a la Ley 11/2020, que limita la renta de los arriendos en Catalunya. Ahora bien, como derechos reales que son, su constitución debe constar en documento público.
La característica principal de ambos derechos reales es su objeto: satisfacer las necesidades del usuario o del títular del derecho de habitación.
¿En qué consisten el uso y la habitación?
El uso consiste (a los efectos de este blog), en el derecho a poseer y utilizar una finca urbana ajena en la forma establecida en el título de constitución. El usuario puede ser un persona física o jurídica. Si el objeto del derecho es una vivienda el uso se extiende a la totalidad de esta y comprende sus dependencias y los derechos anexos (trasteros, parking). El usuario puede tener un derecho de uso sobre un local o una nave industrial para el desarrollo de su actividad.
La habitación es el derecho a ocupar las dependencias y anexos de una vivienda que se indican en el título de constitución, lo que permite la cesión de una o más habitaciones. En defecto de esta indicación, las que sean precisas para atender las necesidades de vivienda de los titulares y de las personas que conviven con ellos, aunque el número de estas aumente después de la constitución – lo que indica la importancia del título constitutivo del derecho. El títular de un derecho de habitación sólo puede ser una persona física. Deberá correr con los gastos individualizables y con los que se deriven de la utilización que hace de la misma, y los correspondientes a los servicios que haya instalado o contratado: gastos de comunidad de propietarios, tasa de basuras, luz, agua, gas, internet.
Las disposiciones comunes al uso y a la habitación son los siguientes:
- Se presumen vitalicios, salvo que el título constitutivo diga lo contrario. ¡El título constitutivo bien redactado es vital!
- Pueden constituirse a favor de diversas personas, simultánea o sucesivamente. En este último caso, solo si se trata de personas vivas en el momento en que se constituyen.
- Los usuarios y títulares de un derecho de habitación responden ante los propietarios de los daños causados en la finca, igual que los inquilinos. Los dueños pueden solicitar al juez que adopte las medidas necesarias para preservar los bienes, incluida su administración judicial, algo que no está previsto en los alquileres ni en el comodato.
- Se extinguen por resolución judicial en caso de ejercicio gravemente contrario a la naturaleza del bien. Pueden acordarse, o disponerse por el propietario, las causas de resolución de estos derechos. La ejecución de una hipoteca sobre la finca comporta su extinción si sus titulares consintieron su constitución. También acaban por las causas de extinción general de los derechos reales: pérdida de la finca, consolidación y renuncia de los titulares.
La fiscalidad de la constitución de los derechos de uso y habitación
Como derechos reales que son la constitución de los derechos de uso y habitación están sujetos al pago de impuestos, concretamente al de Transmisiones Patrimoniales (ITP).
Es sujeto pasivo, el que paga, la persona a favor de la cual se instituye el derecho. La base imponible depende de si se constituye con carácter perpetuo o temporal. Si es temporal, la base es un 2% del valor de la finca por cada año de duración, sin que pueda superar el 70%. Si es vitalicio, la base imponible será de un máximo del 70% sobre el valor del bien, reduciéndose un 1% por cada año que el beneficiario del derecho supere los 20 años. Puede no resultar barato.
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