El desahucio por impago parece un tema sencillo. El inquilino no paga, el casero le demanda, el arrendatario enerva si puede, o no, y después hay un lanzamiento, que frecuentemente se aplaza. Pero, como he dicho otras veces en artículos de este blog, la realidad es harto más complicada que lo que dicen las leyes.
La pregunta que da título a este post es un tanto equívoca. En realidad, planteo si se puede desahuciar a un inquilino por una deuda de una cantidad pequeña. Como ejemplo usaré una sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 5ª, la número 116/2005, de 10 de marzo.
Se trataba de una arrendamiento de renta antigua. El propietario comunicó a la inquilina un aumento de la renta que no llegaba a 2 € mensuales. La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 dice que el locatario puede oponerse al aumento de la renta en un plazo de 30 días desde que el arrendador le comunica el incremento (artículo 101.2.2ª). En este caso la inquilina no dijo nada y siguió pagando la misma renta que abonaba antes de recibir el escrito. El casero demandó por impago pidiendo se declarase el desahucio. Los jueces no le dieron la razón.
Requisitos del impago para que de lugar a un desahucio
Para entender la cuestión hay que explicar que el desahucio por no pagar la renta o cantidades asimiladas es una causa de resolución del artículo 1124 del Código Civil. Es decir: es un incumplimiento contractual. Con una resolución procesal privilegiada, si, pero un simple incumplimiento. Da igual el motivo: no poder, no querer.
Así las cosas, no hay incumplimiento, sentencia de la Audiencia de Córdoba de 3 de julio de 2002, si no ha existido una verdadera voluntad de infringir el contrato. En el mismo sentido la Sección 5ª de la Audiencia Provincial de Las Palmas, sentencias de 24 de febrero y 18 de mayo de 2001, y de la de Zamora, sentencia de 19 de enero de 2000: debe haber una voluntad deliberadamente rebelde y continuada en el incumplimiento de la obligación de pagar la renta. En un lenguaje jurídico anticuado: una contumaz morosidad.
La sentencia que no desahucia a la inquilina argumenta que si ésta ha continuado abonando la renta anterior a la notificación del incremento no estamos ante un verdadero y propio incumplimiento – necesario para que prospere una demanda de desahucio por impago.
Estamos ante:
- Una divergencia en cuanto a la fijación de su concreta y correcta cuantía. Aunque la inquilina no se opusiere por escrito, queda clara la oposición al incremento mediante el abono de la renta que venía pagando. La diferencia de criterios debe resolverse en otro procedimiento, no en un juicio verbal de desahucio. (A este abogado esta argumentación le parece muy discutible, puesto que la ley tiene un mecanismo para que el inquilino se oponga al aumento de la renta. La aceptación tácita es no contestar.)
- Una diferencia de una reducida suma, intrascendente para resolver un contrato de alquiler de vivienda. El incumplimiento debe ser grave.
¿Y cuál es la cantidad mínima por la que se puede desahuciar? No hay tal cantidad, lo siento. No es tan sencillo.
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