En el alquiler de local de negocio no hay plazo un mínimo de duración (en el alquiler de vivienda habitual es de 3 años). Tampoco hay un término máximo. Arrendatario y arrendador son libres de pactar la duración del alquiler y lo pactado debe cumplirse: pacta sunt servanda.
Desistir significa que el arrendatario puede poner fin antes de concluir el plazo, por su propia voluntad, al contrato locativo. En el alquiler de vivienda se puede desistir transcurridos 6 meses de vigencia del contrato. En el alquiler para uso distinto de vivienda no está previsto el desistimiento del arrendatario. Es muy posible, sin embargo, que el arrendatario quiera acabar el contrato antes de tiempo. El arrendamiento de local es largo y las circunstancias pueden cambiar.
Todo lo que leas en este artículo se refiere a arrendamientos de local de negocio celebrados después del 1 de enero de 1995. Sólo un especialista puede asesorarte.
Distinguiremos tres supuestos:
- En el contrato de alquiler está previsto el desistimiento del arrendatario.
- Se prohíbe el desistimiento.
- No se contempla nada en el contrato.
Se admite el desistimiento
El arrendatario puede desistir del contrato de arrendamiento según las condiciones acordadas.
Puede ser:
1.- Que el arrendatario pueda desistir con la sola condición de avisar al arrendador con una antelación mínima. Sin avisar en plazo – 3 meses, por ejemplo – el desistimiento no es válido. La razón de esta exigencia es no perjudicar al arrendador: seguirá cobrando la renta mientras esté vigente el alquiler y podrá buscar otro inquilino. Está formula es la más favorable al arrendatario.
2.- Que el arrendatario deba indemnizar al arrendador si desaloja el local de negocio antes de tiempo. La indemnización puede consistir en la fianza entregada o en una cantidad, que puede ser una suma fija o proporcional al tiempo de contrato que reste por cumplir. También se puede pactar un plazo mínimo de duración del alquiler para que el arrendatario tenga derecho a desistir.
Supongamos que el contrato se concierta por un período de 10 años. Tenemos 3 posibles cláusulas:
A) El arrendatario podrá desistir anticipadamente del contrato de alquiler comunicándolo al arrendador con una antelación mínima de 3 meses. En este caso perderá la cantidad entregada en concepto de fianza.
B) Asimismo, el arrendatario podrá desistir anticipadamente del contrato de alquiler comunicándolo al arrendador con una antelación mínima de 3 meses. En caso de desistimiento el arrendatario deberá indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a un mensualidad de renta por cada año del contrato que reste por cumplir.
C) El arrendatario podrá dejar libremente el local, antes de la fecha de vencimiento del presente contrato, siempre que hayan transcurrido 2 años desde su celebración. El arrendatario deberá indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a un mensualidad de renta por cada año del contrato que reste por cumplir.
Se prohíbe el desistimiento
Es la opción más favorable al arrendador y más gravosa para el arrendatario. En estos casos lo lógico es penalizar a éste último económicamente. Por ejemplo:
Si el arrendatario decidiera dar por terminado anticipadamente el contrato deberá pagar al arrendador una cantidad equivalente al total de las rentas correspondientes al plazo que quedase pendiente de cumplimiento. Esta suma tiene el carácter de cláusula penal y no podrá disminuirse ni incrementarse.
La expresión cláusula penal es muy importante. La indemnización debe expresarse como cláusula penal, no como «período de obligado cumplimiento«. La expresión cláusula penal significa que la indemnización es una «pena», un castigo al arrendatario, exigible con independencia de la cuantía real de los daños y perjuicios causados al arrendador. Sin embargo los tribunales suelen reducir la indemnización para evitar un enriquecimiento injusto del arrendador, por lo que es conveniente estipular un castigo al arrendatario proporcional al perjuicio que se ocasione. Por este motivo es mejor redactar la cláusula teniendo en cuenta el plazo de alquiler transcurrido, de modo que la indemnización sea elevada si queda mucho plazo por cumplir y se aminore cuando el desistimiento se produzca cercano el fin del arrendamiento.
En el caso de la cláusula que os he puesto como ejemplo un juez limitaría la cuantía de la indemnización hasta el momento en que ha alquilado el local y el arrendador percibe renta de nuevo. El arrendador se enriquecería injustamente si cobrara 2 rentas por el mismo período de tiempo. Pero habría que llegar a un proceso judicial y el arrendatario debería probar que el local se ha alquilado de nuevo.
No se ha previsto nada
En este caso, el plazo de duración del contrato es obligatorio para el arrendatario. El desistimiento sería un caso de incumplimiento contractual que daría lugar a una indemnización al arrendador por daños y perjuicios. La indemnización puede ser la renta del plazo que queda por cumplir, una parte de ella o la renta hasta que vuelva a alquilarse el local. Pero sólo podrá fijarla un juez. No es una buena opción para los contratantes.
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