La Ley de Arrendamientos Urbanos permite al arrendador resolver el contrato de alquiler de vivienda en algunos casos. Uno de ellos es el del artículo 27.2.f): la desocupación de la vivienda por el arrendatario, o de quien efectivamente la ocupare según el artículo 7. Dicho precepto se refiere al cónyuge – e incluye a las parejas de hecho hetero y homosexuales -, y a los hijos dependientes (lo que no equivale a menores de edad).
El alquiler no se rescinde automáticamente. El arrendador debe instar un proceso judicial. La resolución conlleva el desahucio del inquilino.
Lo que dice el artículo es:
- Que el titular del contrato puede no residir en la vivienda alquilada mientras la ocupen su pareja y/o hijos. Por ejemplo, por motivos de trabajo, viajes u hospitalización.
- Que el arrendatario no puede destinar la finca que ha alquilado como vivienda a un uso distinto. Por ejemplo, a oficina o despacho profesional. Pero, en la época del teletrabajo y los trabajadores autónomos, ¿se podría rescindir el alquiler a un traductor que trabajara y viviera en el piso alquilado? Ya os digo que no.
La Ley de Arrendamientos Urbanos «moderna» no prevé un plazo mínimo o máximo de desocupación. Basta que se pruebe que la vivienda no está efectivamente ocupada, o, como dice la Ley de Arrendamientos Urbanos, que ha dejado de ser vivienda permanente del inquilino. O bien que se destina a otro uso. Es otro caso de pérdida de derechos de los inquilinos.
La prueba de la desocupación
La desocupación de la vivienda debe ser acreditada mediante indicios o datos – pruebas -, de los que se pueda deducir de manera cierta. Ahí reside el buen hacer del abogado: en saber presentar u ocultar las pruebas a favor o en contra. La prueba puede basarse en el descenso de los consumos de agua, luz y gas, en actas notariales de presencia, informes de detectives y declaraciones testificales o de terceros. Los informes de una residencia de la tercera edad bastaron para acreditar que los inquilinos no vivían en un piso (Audiencia de Valencia, 29-12-2011). El empadronamiento en la vivienda es un trámite administrativo que no acredita per se que la vivienda esté ocupada. Pero en ausencia o dudas de otras pruebas puede ser importante.
A tener en cuenta que la prueba es de libre valoración por el juez y que distintos jueces pueden tener opiniones distintas sobre ellas. En un caso que resolvió en apelación la Sec. 2ª de la Audiencia de Cádiz, 9-2-2010, en el que en primera instancia se había resuelto el contrato de alquiler, la Sala consideró que, aunque el consumo de agua y electricidad era escaso, no quedaba demostrado el abandono de la vivienda; asimismo, no dar de baja los suministros era una prueba de ocupación del piso. Así que, finalmente, el contrato de alquiler no se rescindió.
En la sentencia de la Audiencia de Madrid, Sec. 19ª, 19-1-2002, se rescinde el alquiler porque el descenso de consumos es significativo y no se explica por las circunstancias de la inquilina. ¿Qué circunstancias justificarían la poca presencia de la arrendataria? Entre otros: desplazamientos por motivos laborables, para cuidar a un familiar, vacaciones.
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