Uno de los problemas a los que se enfrentan caseros e inquilinos al finalizar el contrato de arrendamiento de vivienda es la devolución de la fianza del alquiler. No suelen ponerse de acuerdo en la suma a devolver.
Hay que reconocer que el tema es mucho más complejo de lo que parece. La ley realiza un reparto de cargas: responsabiliza a cada parte de lo suyo. El problema es qué es lo suyo de cada cual en cada caso concreto, porque la ley da un criterio muy general. La casuística es inmensa, y la muy variada jurisprudencia ofrece poco más que una cierta guía de actuación.
Mi experiencia como abogado especialista en la devolución de la fianza del alquiler me permite dar, especialmente a los inquilinos, algunos consejos. ¿Por qué a los inquilinos? Porque, ley en mano, son la parte más débil.
Lo primero que hay que aclarar es ¿cuánto tardan en devolver la fianza del alquiler? La ley no obliga a los caseros a devolver la fianza en un plazo concreto, aunque muchos arrendatarios creen que el plazo de devolución es el de los 30 días del artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Pero lo que dice la LAU es que la fianza, a partir del día 30 a contar desde el fin del arriendo, devenga el interés legal del dinero. Una cantidad mínima: para 2019 es el 3%.
Digamos que la ley concede al arrendador un plazo prudencial para determinar el saldo a devolver. La fianza responde de las obligaciones del inquilino: rentas adeudadas, suministros no pagados, desperfectos. Hasta que no está todo valorado y sumado el casero no devuelve nada.
¿Qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos?
Lo primero que hay que tener en cuenta es que el casero, al firmar un contrato de alquiler de vivienda, entrega la posesión de la finca al inquilino. Esto explica las distintas obligaciones de las partes.
Es obligación del arrendador realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad. Ya tenemos el primer problema: ¿qué es habitabilidad y qué no? ¿De qué depende, de la ley civil o de la administrativa? ¿La falta de cédula de habitabilidad basta para probar que un piso no es habitable?El tema estrella de la habitabilidad es la caldera del agua caliente. Hay problemas de habitabilidad evidentes: humedades, cucarachas. Pero lo son menos de lo que parece. Si las humedades provienen de un elemento común la reparación va a cargo de la comunidad de propietarios; si procede de un piso contiguo será responsabilidad de sus habitantes.
El inquilino tiene a su cargo las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda. Más problemas. Algún contrato de arrendamiento de vivienda contiene una cláusula estereotipada de aquello que debe reparar el inquilino, cuyo origen se remonta a la redacción del contrato de renta antigua que se vendía en los estancos. Algunas sentencias apuntan que es pequeña reparación lo que cueste menos de 200 €. Generalmente la reparación de electrodomésticos estropeados – o su sustitución – cuesta más. (Electrodomésticos que no suelen aparecer en el contrato de arrendamiento.)
La LAU sólo reparte obligaciones mientras dura el alquiler. Las responsabilidades sobre el estado en que se devuelve la casa al acabar el arrendamiento están en el Código Civil.
El estado en el que el inquilino debe devolver la vivienda
El Código Civil presume, salvo que el contrato diga otra cosa, que el inquilino recibe la vivienda en buen estado (artículo 1562). Es decir: habitable. Los inquilinos deberían leerse bien la cláusula que bajo el nombre de «objeto» define el estado de la vivienda. Algunas dicen «en perfecto estado», otras «en buen estado». El arrendatario debería, cuando recibe la finca, hacer una inspección de la misma y reportar los desperfectos que encuentre. También debería comprobar si en el contrato figura una dirección de correo electrónico para notificaciones, la suya y la del casero o la de quien en su nombre actúe, y si no la hay exigirla. Es más práctico.
Otra presunción es que el inquilino es responsable del deterioro o pérdida de la finca, a menos que pruebe se ocasionó sin culpa suya (artículo 1563); también es responsable si los producen las personas que con él habitan (artículo 1564) y sus mascotas. En otras palabras: el inquilino es culpable.
El inquilino deja de ser culpable cuando los desperfectos se producen por el uso y el paso del tiempo o por causa inevitable. Pero como el inquilino es culpable debe probar que los desperfectos se han producido por el uso y el paso del tiempo o por causa inevitable.
¿Cómo puede probar el inquilino que no es culpable?
En un proceso judicial el juez va a decidir lo que debe descontarse de la fianza del inquilino en función de las pruebas que se le presenten y de su interpretación de las mismas (según las reglas de la sana crítica).
El arrendador tiene varias vías para probar desperfectos: los peritajes, las actas notariales, las facturas.
La prueba que pueden presentar los inquilinos es el peritaje: que un técnico evalúe el estado de la vivienda a su devolución, lo que contradirá las pruebas del casero. Si hay que reclamar la fianza se podrá acreditar que la persiana no está rota por mal uso sino porque era vieja y acabó su vida útil, y todo lo que se os pueda ocurrir porque los casos son infinitos y, además, hay otra variable: el tiempo que haya durado el alquiler.
Una sentencia de la Audiencia de Barcelona, Sección 4ª, 5/2010, consideró desperfectos a soportar por el casero en un arriendo que duró 3 años: la rotura de un cristal, humedades y fisuras de origen desconocido, la limpieza de la piscina y los agujeros en las paredes y la pintura subsiguiente. Algunas sentencias imputan a la fianza las reparaciones de dichos agujeros, orificios que otras consideran un derecho de los inquilinos a decorar su hogar con cuadros y estanterías.
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