El 13-3-2019 publiqué el primer artículo sobre la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos que entró en vigor el 6 de marzo. Entonces no se sabía qué iba a pasar con el texto reformado. Si el Decreto Ley que lo aprobó iba a convalidarse o no en el Congreso de los Diputados. Hoy día es el texto vigente de la LAU para los contratos de arrendamiento firmados desde ese 6 de marzo.
En este texto hay, por primera vez, una limitación a la suma de la fianza que el casero tiene la obligación y el derecho de exigir al inquilino – y que éste tiene la obligación de prestar. La cantidad mínima es la de siempre: 1 mes en el alquiler de vivienda, 2 meses de renta en el arrendamiento para uso distinto de vivienda. Esta fianza debe ser en dinero metálico, un anacronismo.
Concretamente el artículo 36.5 de la LAU dice:
Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.
En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.
Observad que la ley dice «garantía adicional». Esta garantía también es una fianza, y le es aplicable toda la legislación y las sentencias de los tribunales que a la fianza se refieren. Dicha garantía recibe diversos nombres en los contratos: depósito, fianza adicional, suma que garantiza, etcétera. Los avales también son una garantía adicional.
Lo primero que se observa es que la limitación no operará en contratos de alquiler de vivienda cuya duración haya de ser la mínima de 5 ó 7 años. Por ello, aplicando aquello de «hecha la ley, hecha la trampa», si algún arrendador pretende exigir una fianza superior a la máxima prevista, puede pactar un arriendo de 5 años y 1 mes, o de 7 años y 1 mes si el casero es una persona jurídica. Muy fácil.
¿Se puede acordar una garantía adicional superior?
La LAU tiene 4 Títulos. El Título II se aplica a los alquileres de viviendas y el III a los de uso distinto de vivienda. El artículo 6 no permite una redacción del contrato que modifique los preceptos del Título II en prejuicio de los inquilinos de vivienda. El Título III, el que se aplica a los arriendos de locales, es supletorio de lo que se pacte en el contrato – lo que pocos arrendatarios conocen y tienen en cuenta.
En el Título IV se regula exclusivamente la fianza. El artículo 4.1 de la LAU convierte en imperativos para todos los alquileres lo dispuesto en dicho Título. Por consiguiente, parece que no es factible exigir una cantidad superior a la suma del mes de fianza y los dos meses de garantía adicional. En la garantía adicional se incluyen los avales, la ley lo dice claramente.
Y más teniendo en cuenta que la Exposición de Motivos del Real Decreto-ley 7/2019 dice: «se fija en dos mensualidades de renta la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza que pueden exigirse al arrendatario, ya sea a través de depósito o de aval bancario, y salvo que se trate de contratos de larga duración».
Hay otra limitación a la suma de dinero que el arrendatario tiene que pagar como fianza del cumplimiento de sus obligaciones. Es la que se aplica a la actualización.
La fianza no puede actualizarse durante los 5 ó 7 años mínimos de duración del contrato de alquiler de vivienda. Después, el casero puede exigir al inquilino un dinero extra para que la fianza sea equivalente a un mes de renta y la garantía adicional igual a 2 meses de la renta que se esté pagando en ese momento.
Es lo mismo que decir que durante la vigencia del contrato de arrendamiento de vivienda la fianza no puede actualizarse. Porque, una vez terminado, lo lógico es que el arrendador de el contrato por terminado y quiera firmar uno nuevo con otro inquilino – o con el mismo – con una renta superior.
¿Cuál era la situación anterior?
No había limitación a la suma de fianza que se podía exigir al inquilino en todos los contratos de alquiler de vivienda regulados por una u otra redacción de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos. Sólo hay una excepción: la de los contratos firmados entre el 18 de diciembre de 2018 y el 24 de enero de 2019, que también es de un mes de fianza más dos de garantía adicional. Es la LAU que sólo duró un mes.
