En el Derecho de obligaciones y contratos – y el alquiler de vivienda habitual o para uso distinto de vivienda es un contrato como otro cualquiera – es de aplicación el artículo 1105 del Código Civil (CC):
Fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.
A tener en cuenta que en el contrato (y la ley) puede excluirse o rebajarse la responsabilidad de ambas partes cuando ocurran dichos sucesos.
Caso fortuito y fuerza mayor
Cuando ocurre un supuesto imprevisible estamos ante un caso fortuito. La sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante, de 22-03-2013, dice que el caso fortuito es el «evento imprevisible, dentro de la normal y razonable previsión que se exija adoptar en cada supuesto concreto.»
La fuerza mayor es un hecho previsto, pero inevitable.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo, sentencia de 21-03-2013, define la fuerza mayor como un «hecho jurídico que dimana de la naturaleza, o de una persona que actúa imponiendo la fuerza o violencia para impedir el desarrollo natural de los acontecimientos».
La sentencia de la Audiencia de Alicante mencionada define la fuerza mayor como «la que actúa imponiendo inevitablemente el resultado dañoso ocasionado, tratándose de una fuerza superior a todo control y previsión y que excluya toda intervención de culpa alguna».
La Ley de Contratos del Sector Público califica de fuerza mayor:
- Los incendios causados por la electricidad atmosférica.
- Los fenómenos naturales de efectos catastróficos, como maremotos, terremotos, erupciones volcánicas, movimientos del terreno, temporales marítimos, inundaciones u otros semejantes.
- Los destrozos ocasionados violentamente en tiempo de guerra, robos tumultuosos o alteraciones graves del orden público.
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Distinguir entre caso fortuito y fuerza mayor es bastante más complicado de lo que parece deducirse de la teoría
El Tribunal Supremo no se inclina por ninguna doctrina diferenciadora entre caso fortuito y fuerza mayor. Pero ha expuesto dos de ellas como posibles.
El primer criterio es el de la evitabilidad mediante la previsión. El caso fortuito será lo imprevisible (la pandemia) y la fuerza mayor lo inevitable (rayos, huracanes, inundaciones). Es la teoría que se deduce del artículo 1105 CC.
El segundo criterio es el de la procedencia o producción del hecho. El caso fortuito opera en la esfera interna; la fuerza mayor en la esfera externa del círculo en el que se desarrolla la actividad de la que dimana la responsabilidad del agente.
Esta es la línea de la sentencia de 5-11-1993. Añade que debe tenerse en cuenta el llamado modelo de conducta referencial para determinar la imprevisibilidad o la inevitabilidad del resultado producido. En este caso, un arrendamiento rústico en el que el arrendatario había cambiado completamente lo plantado y achacaba el fracaso en la cosecha a la sequía. Tenía parte de culpa en lo ocurrido, por lo que no quedaba exonerado de responsabilidad.
El Tribunal Supremo ha considerado que no había responsabilidad del arrendador por las reparaciones necesarias a causa de un terremoto (26-12-1940), ni por las fisuras y grietas que llevaron a la ruina al inmueble porque el vicio del suelo que las producía no era previsible (21-02-2003).
El arrendador no es responsable si….
El casero no es responsable:
– De obras de reconstrucción, reedificación, modificación o sustitución (sentencia del Tribunal Supremo de 29-02-2011).
– De aquellas obras que, por su entidad y cuantía en relación con la renta, sobrepasen el concepto de reparación, pues se equiparan a la pérdida de la finca.
El Tribunal Supremo, sentencias de 14-06-1956, 06-02-1954 y 22-10-1951, en aplicación de normas anteriores a la Ley de Arrendamientos de 1964 (renta antigua), dijo que, para distinguir entre reparación y reconstrucción debe atenderse a un criterio económico, según la cuantía de la obra, la renta y la causa que la genera que valore la conducta del casero, así como la del inquilino al guardar silencio o negligir la causa del deterioro. No se puede exigir una reconstrucción de la finca al arrendador cuando esta tenga un coste que exceda del 50% del valor real del inmueble arrendado.
Sólo se debe condenar a la arrendataria por los daños y reparaciones causados por su negligencia, no por el desgaste por el uso ordinario del inmueble.
AP #Badajoz , Sección 3ª, 08-10-2021#derecho #Justicia #alquiler
— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) June 7, 2022
