Este post es un breve diccionario de los elementos comunes de un edificio organizado en un régimen de propiedad horizontal. Hay una relación de elementos comunes en el artículo 396 del Código Civil, que no es exhaustiva, sino indicativa. Este glosario engloba los elementos comunes que se citan en él.
Son elementos comunes aquellas partes del edificio necesarias para el adecuado uso y disfrute de todos los propietarios del inmueble y de las personas que viven en ellos.
Clasificación de los elementos comunes
Hay muchas sentencias del Tribunal Supremo sobre elementos comunes. Destacan las de 18-7-1989 y 10-2-1992.
- Elementos comunes por destino, llamados prescindibles o aquellos sobre los que recae una presunción de comunidad (Tribunal Supremo, 10-5-1965) : los que se adscriben al servicio de todos o algunos de los propietarios. Pueden ser desafectados, dejar de ser elementos comunes por acuerdo de la comunidad. Son elementos comunes si no se establecen como privativos en el título constitutivo. Por ejemplo: las terrazas a nivel de los áticos.
- Elementos comunes esenciales, por naturaleza o imprescindibles: son los inherentes al derecho singular de propiedad de cada uno de los elementos delimitados susceptibles de aprovechamiento independiente – los pisos, los locales, las plazas de aparcamiento. No pueden desafectarse: impediría la pervivencia de la propiedad horizontal del edificio.
- El articulo 553-43 del Codi civil catalán denomina elementos comunes de uso exclusivo los vinculados a uno o más elementos privativos, especialmente las terrazas y los patios.
- También se clasifican entre elementos comunes por ley o por voluntad de los particulares. Los primeros son los esenciales, los segundos los prescindibles o por destino.
No son elementos comunes los llamados procomunales. Son espacios que quedan en comunidad ordinaria de los propietarios, pero no pueden ser objeto de la acción de división de la cosa común y no están destinados al servicio de la finca. El artículo 553-34 del Codi civil de Cataluña los define como aquellos que pertenecen a los comuneros en proporción a la cuota y de forma inseparable de la propiedad del elemento privativo y los llama elementos privativos de beneficio común. Es el caso de la vivienda del portero desafectada y alquilada por la comunidad a un tercero.
A
- Acometida general. Conducto que enlaza la instalación general interior del edificio con la tubería de la distribución. En el suministro de agua es la parte de la instalación que toma el agua de las tuberías de las compañías de abastecimiento y la distribuye en el inmueble. El montante es el tubo que une la salida del contador hacia la instalación particular. La llave de paso se instala sobre el montante en un lugar accesible. A partir de ella empieza la instalación de carácter privativo, aunque ésta no es una opinión unánime. Hay sentencias que consideran que es elemento común cualquier tubería a la que no se tenga acceso desde un elemento privativo.
- Ascensor. Elemento de acceso al edificio que comprende, además del aparato o cabina – ascensor y montacargas -, el entramado de sustentación de poleas y la maquinaria, las puertas de acceso, la línea de alimentación de energía y el cuadro de distribución, el cuarto de máquinas y el foso. Éste es un hueco o cavidad a nivel más bajo que la parada inferior del ascensor donde se colocan los amortiguadores.
B
- Bajantes. Es el conducto formado por tubos impermeables, colocados en sentido vertical, por donde bajan las aguas negras de los baños y las cocinas o el agua de lluvia que viene de las cubiertas. Pueden instalarse en las paredes exteriores o en el interior de los elementos privativos, pero nunca dejan de ser elementos comunes (sentencia de la Sección 5ª de la Audiencia de Alicante de 18-7-2016).
C
- Cimentación. Es la parte del edificio que queda bajo tierra y que transmite al terreno sobre el que se asienta el peso o la carga que soporta.
- Cubiertas. Parte superior externa del edificio o techo. Comprende la azotea y las terrazas de los pisos áticos y sobreáticos. Puede adoptar la forma de azotea o terraza, o tratarse de una superficie de teja o de plancha o de varios materiales a la vez. La cubierta incluye las claraboyas, los tragaluces y las lucernas.
E
- Elementos de cierre de la fachada. Son aquellos con los que se protegen o cierran las fachadas. Su función es garantizar su seguridad, estética o confort. (El modernismo catalán fue la edad de oro de los elementos decorativos de las fachadas, como las de las casas Amatller, Lleó Morera y Batlló, en Barcelona).
- Elementos estructurales y muros. Son los que forman la estructura interna y externa del edificio. Los muros que separan los elementos privativos, los que separan el inmueble de la finca colindante, con su revestimiento exterior. No son elementos comunes los tabiques del interior de los pisos o que separan unas viviendas de otras.
- Escaleras. Conjunto de gradas o peldaños o escalones puestos en serie para comunicar entre sí lugares situados a distinto nivel, así como los corredores y rellanos. Siempre son elementos comunes salvo en supuestos muy excepcionales: cuando sirvan de acceso sólo a una vivienda y aparezcan como elementos privativos en el título constitutivo. Incluye la escalera principal y la de servicio si la hubiere.
F
- Fachada. Parte anterior y generalmente principal de un edificio y aspecto exterior que ofrece un edificio por cada uno de los lados que puede ser mirado. Incluye los balcones, las terrazas, las ventanas, los elementos de cierre y los ornamentales, y de imagen y configuración.
- Forjado. Espacio existente entre las distintas plantas del inmueble. Sobre el forjado está el suelo; debajo el techo. Por extensión es la estructura horizontal plana entre muros y pilares.
I
- Instalaciones. Conjunto de aparatos y accesorios que se colocan para un determinado uso o servicio. Son las antenas, la instalación eléctrica no privativa, los extintores, los pararrayos, los conductos de ventilación para evacuar humos y gases de cocinas, baños y calderas que no sean privativos, la instalación de la calefacción central (caldera, quemadores, conducciones), los contadores de suministros de la comunidad, los paneles de energía solar y los sistemas de prevención y de detección de incendios (alarmas, extintores).
M
- Muro de carga o pared maestra. Pared levantada a plomo para cerrar un espacio y sostener los techos. Paredes donde cargan las viguetas, voltas, etc.
- Muro de contención. Es el destinado a contener el empuje de tierras o aguas.
- Los muros se clasifican en tres categorías: perimetrales (entre ellos la fachada), de sustentación o estructurales, e interiores.
P
- Patios. Trozos de suelo limitados por paredes en altura hasta la azotea o el tejado del inmueble. Pueden ser de uso privativo e incluso elementos privativos, pero no se pueden quitar vistas a los departamentos que tengan ventanas o balcones sobre ellos. Son elementos comunes los pozos.
- Pilar. Elemento de soporte parecido a una columna.
- Portal. Vestíbulo o primera pieza de la casa donde está la puerta principal. Es el elemento esencial de acceso a la escalera y al ascensor. Las piezas muebles que hay en él son elementos comunes: sofás, sillas, butacas, macetas. Los buzones también son elementos comunes.
- Portería. Pieza contigua a la entrada del edificio donde se sitúa el portero. También es la vivienda del portero. La portería es una institución muy española. El Real Decreto del servicio de portería, de 1908, estableció la obligatoriedad de este servicio para todos los edificios de Madrid y Barcelona con pluralidad de viviendas. De ahí que el portal se llamara portería. Hoy el portero se ha sustituido por conserjes que no habitan la finca.
S
- El suelo es el terreno sobre el que se ha edificado el edificio. Es el primer elemento común que mencionan el artículo 396 del Código Civil y el 553-41 del Código catalán. Aunque no siempre es un elemento común: el inmueble puede construirse en terreno ajeno en virtud de un derecho de superficie.
- El subsuelo es un elemento común si el suelo lo es. Es una continuación del suelo (Tribunal Supremo, 30-6-1967), y pertenece a la comunidad. Los propietarios de las plantas bajas y sótanos no pueden excavar en él.
V
- Las vigas son las piezas de acero u hormigón que sirven para formar techos y voladizos y sostener paredes y otras estructuras.
- Las viguetas son pequeñas vigas usadas para la construcción de forjados y el soporte de bovedillas.
- El vuelo es la columna de aire existente sobre el edificio. Sólo puede considerarse un elemento común cuando es posible que el edificio crezca en altura, lo cual depende de la legalidad urbanística más que de cuestiones técnicas. El artículo 567-1 del Codi catalán lo define como el derecho real sobre un edificio que atribuye a alguien la facultad de construir una o más plantas sobre el inmueble y a hacer suya la propiedad de las nuevas construcciones. Además, si se constituye o se reserva el derecho de vuelo en el título de constitución de una propiedad horizontal debe constar en cláusula separada o específica (artículo 567-3.2). Para constituirse después es necesaria la unanimidad de los propietarios.
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La reparación de las velux integradas en la cubierta del edificio corresponde a la #Comunidad de propietarios cuando estas se han integrado en dicho elemento desde la construcción del edificio
AP Cantabria, Sec. 2.ª, 7-9-2022— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) December 23, 2022
