Los alquileres de renta antigua, los que regula la LAU de 1964, están sometidos a prórroga legal o forzosa desde su inicio. El arrendamiento dura toda la vida del inquilino, de su espos@, e incluso de sus hij@s.
La misma LAU 1964 establece 4 causas de denegación de la prórroga forzosa. Ello permite al arrendador recuperar la posesión de la vivienda.
Una de estas causas es la tercera del artículo 62: que la vivienda no esté ocupada durante más de 6 meses en el curso de un año, a menos que la desocupación obedezca a justa causa. Una de estas justas causas podría ser que la pandemia del coronavirus hubiera pillado al inquilin@ en su segunda residencia.
No es nada infrecuente que el anciano inquilino de la vivienda de renta antigua se traslade a una residencia por motivos de salud, dejando la vivienda desocupada durante más de 6 meses al año. O definitivamente.
En este caso, el casero podrá instar la resolución del contrato de arrendamiento y el lanzamiento del inquilino en un juicio ordinario. Siempre, claro está, que no se haya llegado a un acuerdo para la devolución de la vivienda.
¿Cómo se prueba que el inquilino ha dejado la vivienda para vivir en una residencia?
Lo ideal es que el casero sepa que la arrendatari@ está en una residencia concreta y el tiempo que lleva en ella. Bastará pedir un certificado a la residencia.
Si sospechamos que el inquilino está en una residencia, pero no tenemos la certeza, un indicio de que no hay nadie en la vivienda es que los consumos de suministros (luz, agua, gas) sean anormalmente bajos. Las facturas podrán obtenerse en las compañías suministradoras.
Si no podemos obtener las facturas, o no son suficientemente esclarecedoras, o los suministros no son anormalmente bajos porque hay una tercera persona en la vivienda sin derecho a vivir en ella, podremos acudir al testimonio de los vecinos o a la investigación de un detective.
Pero, ¿y si el detective no consigue averiguar nada? Sabemos, o sospechamos fundadamente, que los inquilinos no están en la casa, pero no sabemos dónde están ni desde cuándo están fuera de la vivienda. Estamos pidiendo al juez que decrete la resolución de un contrato locativo,así que hay que probar sin asomo de duda que el inquilino está fuera del piso durante más de 6 meses en el curso de un año (183 días).
El problema de las diligencias preliminares
Si no sabemos dónde y/o desde cuándo está el inquilino en una residencia, ¿podemos pedir al juez una diligencia preliminar en la demanda?
Una diligencia preliminar es una actuación de carácter jurisdiccional en la que se pide al Juzgado la práctica de concretas actuaciones para resolver datos indispensables para la efectividad del juicio.
En este caso, se trataría de pedir al juez en la demanda que averigüe dónde está nuestro inquilino, y desde cuándo. Se pide al juez@ que nos proporcione una prueba. La prueba.
Hay una serie de diligencias preliminares previstas en el artículo 256 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), entre las que no está la mencionada.
¿Qué nos diría el juez a nuestra petición de que averiguara el paradero de nuestr@ arrendatari@?
Probablemente nos diría que no.
En relación al artículo 256 LEC, el Auto de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10ª, 108/2005, de 29-3, dice: ..no permite, sin embargo, acceder a la práctica de aquellas (diligencias preliminares) que ni se encuentren especialmente previstas ni resulten necesarias (…) al existir otros medios por los cuales el peticionario pueda obtener, sin demérito alguno, la información que ambiciona. Nos dice que la prueba de que el inquilino está en una residencia debemos obtenerla nosotros antes de presentar la demanda. En el mismo sentido negativo, el Auto de la de la Sección 4ªAudiencia de Asturias núm 142/2003, de 23-12.
