Para los operadores del sector inmobiliario son de gran interés las operaciones de división y segregación de fincas urbanas. Los motivos son obvios. Hacer de un piso grande dos medianos permite alquilar dos viviendas, cobrar más por la suma de 2 alquileres que por uno sólo. Y lo mismo si se venden.
La facultad de dividir y segregar está reconocida en los artículos 10.1.c) de la Ley de Propiedad Horizontal y 553-36 del Codi Civil de Catalunya (CCCat), cuyo artículo 553-11.2 a) permite establecer en los estatutos cláusulas que permitan la agregación, segregación, agrupación y división de elementos privativos con la consiguiente creación de nuevas entidades registrales, cuya cuota resultará de las de las fincas afectadas. (El Tribunal Supremo fue reacio en su momento a admitir estas cláusulas, sentencias de 3-5-1989 y 19-7-1993).
El Tribunal Supremo, en la sentencia de 19 de diciembre 2008, dijo que en la división material de un piso o local no interviene la normativa reguladora de la propiedad horizontal, de manera que no hay inconveniente en que el propietario separe materialmente su finca y distribuya su uso. Esta afirmación hay que tomarla con prudencia, como expongo seguidamente.
La división física
Dividir es hacer de una finca dos, o más si es posible, con la superficie de una. El inmueble continuará siendo una sola finca registral, con independencia de la división fisica interna.
No se necesita el consentimiento de la comunidad para una división física (Audiencia de Madrid, Sección 20ª, sentencia 339/2004 , de 22 de junio), salvo que afecte a elementos comunes, como paredes maestras o pilares (Tribunal Supremo, 21-12-1995).
Pero en una división física va a ser muy difícil no tocar elementos comunes. Si se construyen nuevos baños y cocinas se afectará la red de desagües y, desde luego, el rellano se modificará, porque todos los elementos privativos de un edificio en régimen de propiedad horizontal deben ser susceptibles de aprovechamiento independiente y tener acceso desde un elemento común. Y quizá sea necesario abrir ventanas o dividir balcones, que son parte de la fachada.
La división o segregación registral
Desde un punto de vista registral, del Registro de la Propiedad, cabe distinguir entre:
A) El acto de división. Extingue la finca matriz, que desaparece del tráfico jurídico, repartiéndose su superficie y cuotas de participación en las fincas creadas ex novo.
B) La segregación. Se crea una nueva finca disminuyendo la superficie y la cuota participativa de la finca originaria, que no se extingue.
Si los estatutos comunitarios permiten la división jurídica no será necesaria la autorización de la comunidad de propietarios. Si no hay estatutos que la permitan (que es lo normal) la junta de propietarios deberá autorizarla. Además, para realizar la división registral, el ayuntamiento tienen que admitir la realización de la obra vía expediente administrativo. No es un problema si no sobrepasamos los límites externos del inmueble que dividimos. Pero el ayuntamiento de Barcelona no va admitir que se construya sobre lavaderos, terrazas o balcones en fachadas interiores, o que se abran huecos. Los demás tampoco.
Quorum comunitario para la división jurídica de la finca en Cataluña
La división jurídica de una vivienda o un local, e incluso de una plaza de garaje, implica modificar el título constitutivo del régimen de la propiedad horizontal. Hay que cambiar la descripción física del edificio y escriturar las nuevas fincas registrales con sus respectivas cuotas comunitarias. Según el artículo 553-26.1.a) CCCat es necesaria la unanimidad de los propietarios para la modificación de las cuotas de participación; según el artículo 553-26.2.a), para modificar los estatutos y el título constitutivo bastan las 4/5 partes de los propietarios que representen el mismo 80% de cuotas de participación.
¿Con qué mayoría nos quedamos?
La mayoría de sentencias se inclinan por la mayoría cualificada del 80% (por ejemplo, Audiencia de Barcelona, Sección 1ª, 470/2009, de 10-11). La explicación es que no se produce una modificación de las cuotas comunitarias del edificio, sólo la del elemento privativo que se divide, y no se afecta al resto de comuneros. Es una explicación discutible, pero es que el requisito de la unanimidad haría muy difícil cualquier división jurídica.
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