Según el artículo 10.1.d) de la Ley de Propiedad Horizontal los comuneros deben aceptar obligatoriamente, sin acuerdo ni permiso de la Junta de propietarios aunque impliquen la modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal o de los estatutos:
- Los actos de división material de pisos o locales de negocio y sus anexos, plazas de aparcamiento y trasteros, para formar otros más reducidos e independientes: se pueden crear nuevos elementos privativos en el edificio.
- El aumento de la superficie de los elementos privativos por la agregación total o parcial de otros del mismo edificio: pueden disminuir los elementos privativos del inmueble. Y la consiguiente disminución de su superficie por segregación de alguna parte o su desaparición como entidad para agregarse a otra.
La división o segregación de una finca sólo es posible si cada una de las resultantes reúne las características exigidas por la legislación administrativa y urbanística aplicable.
Las cuotas o coeficientes de participación de cada una de las fincas resultantes se fijarán por la suma o distribución de las cuotas de los elementos privativos afectados. No puede variar la cuota del resto de entidades. (Sobre la distribución de cuotas, sentencia del Tribunal Supremo, Sala 1a, de 17.11.2011, y Auto del Tribunal Supremo de 20.9.2011).
Pero esta facultad de los propietarios es reciente. Hasta el 28 junio de 2013, fecha de entrada en vigor de la reforma operada en la Ley de Propiedad Horizontal por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de Rehabilitación, Regeneración y Renovación urbanas, tal facultad de disposición de los comuneros estaba limitada por la necesidad del consentimiento de los titulares afectados y la aprobación de la junta de propietarios que, además, fijaba las nuevas cuotas de participación para los pisos reformados (sin alterar las de los restantes).
En la normativa catalana de la propiedad horizontal, desde que se aprobó en mayo de 2006, ya se contempla la posibilidad de agrupar, agregar, segregar y dividir elementos privativos y crear nuevas entidades sin permiso comunitario. El artículo 553-11 considera válida la cláusula estatutaria que autoriza tales operaciones; el 553-10 permite modificar el título constitutivo de la propiedad horizontal sin consentimiento de la comunidad para estas obras si los estatutos así lo establecen, y el artículo 553-37 permite al propietario realizar toda clase de actos de disposición sobre su finca.
El requisito funcional del elemento privativo del inmueble
Convertir dos viviendas en una no es ningún problema en lo que a la legislación de propiedad horizontal se refiere. Basta con cerrar una de las puertas de acceso a elementos comunes. De todas maneras, hay que tener muy en cuenta que la facultad de la propiedad no incluye hacer obras en elementos comunes del interior de la vivienda sin permiso comunitario. Sin autorización tampoco se pueden abrir ventanas (Audiencia Provincial de Girona, 16-10-2016), ni otros accesos.
Tampoco hay mayor problema en segregar una parte de un piso para integrarlo en otro si se mantiene el acceso del primero a un elemento común.
Segregar un piso para que sean dos ya es más complejo. El artículo 396 del Código Civil – aunque no lo expresa así literalmente -, dice que los diferentes pisos y locales deben tener su propia salida a un elemento común (pasillo, rellano, escalera). Por su parte, el Codi civil catalán, artículo 553-33, dice que sólo pueden ser elementos privativos los que tengan independencia funcional por tener acceso directo o indirecto a la calle – leáse elemento común. Así pues, no es factible dividir un piso en dos si uno de ellos no tiene acceso desde elementos comunes, que es lo que sucederá casi siempre.
En su momento muchos pisos del Ensanche de Barcelona se partieron en dos. Son viviendas grandes, largas y estrechas, con un pasillo muy largo que va desde la fachada de la calle hasta la del patio de manzana. Se dividieron abriendo dos puertas en el centro del pasillo que dan al rellano de la escalera, una frente a otra. Son dos pisos con más o menos el mismo espacio.
El caso del local de negocio
El caso del local de negocio presenta una cierta particularidad en lo que se refiere a los elementos comunes del inmueble. Os lo explico con la sentencia 20/2015 de la Sección 1ª del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña (recurso de casación 131/2014).
Se trata de un pleito entre una comunidad de propietarios demandante y una empresa que había convertido un local comercial en viviendas y había aprovechado sus ventanas para abrir puertas sin permiso de la comunidad, que entendía que ello no podía hacerse sin su consentimiento. Las obras tenían los correspondientes permisos administrativos. Los locales pueden convertirse en viviendas si los estatutos de la comunidad no lo prohíben (sentencia Tribunal Superior de Justicia de Catalunya 23/2011, de 3-6, Tribunal Supremo, 15.11.2010). En Barcelona hay bastantes casos.
Los estatutos de la comunidad decían que los propietarios de locales comerciales estaban facultados, sin necesidad de consentimiento comunitario, para dividirlos, agruparlos y disgregarlos siempre y cuando fueran limítrofes y se garantizase, con la certificación de un arquitecto del Institut Català del Sòl, que las obras no afectarían la seguridad, los servicios comunes y la estética del inmueble, o que éstos estarían suficientemente garantizados.
Así pues, el caso trata de dilucidar si el propietario del local de negocio necesitaba el permiso de la comunidad para alterar la fachada y dotar de acceso a las viviendas, partiendo de la base de que la segregación tenía autorización de los estatutos comunitarios y municipal. Es decir: si tal autorización, especialmente la estatutaria, conlleva el permiso para alterar elementos comunes si es necesario.
El Tribunal Superior de Justicia de Catalunya sigue el mismo criterio que la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona contra la que se recurrió. Puesto que la segregación supone la creación de una nueva entidad que debe tener, para ser un elemento privativo, independencia funcional, tener salida a un elemento común, la facultad de segregar implica poder convertir las ventanas del local en las puertas de las viviendas, aunque se altere la fachada del inmueble.
Y como decimos los abogados, a mayor abundamiento:
Los estatutos de la comunidad preveían que, a causa de las segregaciones, hubiera cambios de configuración en el edificio. La única exigencia era que un arquitecto certificase que las obras no afectasen la seguridad de los elementos comunes (una mención innecesaria), y que la estética del edificio quedase garantizada (¿con qué criterio?).
La configuración del local que se dividió en viviendas, tres plantas con un único acceso, exigía la apertura de puertas en caso de segregación.
Se realizan las obras en la parte baja del edificio, donde hay mayor flexibilidad legal en cambios de configuración (veáse este artículo).
Las puertas de las viviendas producen un mínimo cambio de configuración en la fachada: sólo alargan los huecos de las ventanas para ser puertas. Tener puertas en lugar de ventanas no impide el uso de la fachada por el resto de comuneros.
A diferencia de la transformación de viviendas en locales – pisos turísticos, restaurantes, oficinas , consultorios médicos -, la conversión de locales en viviendas no produce inconvenientes ni perjuicios a la comunidad de propietarios.
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