El artículo 1124 del Código Civil dice que«La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliera lo que le incumbe».
El perjudicado puede elegir entre exigir el cumplimiento o resolver la obligación, con indemnización de daños y abono de intereses en ambos casos. Si elige el cumplimiento podrá pedir la resolución si aquel es imposible.
Requisitos del incumplimiento para resolver el contrato de alquiler
El primer requisito es que la obligación incumplida tiene que ser esencial.
No procede la resolución cuando el incumplimiento hace referencia a deberes accesorios o instrumentales (Tribunal Supremo, sentencia de 20-12-2006).
El incumplimiento más habitual del inquilino que da lugar a la resolución del arriendo es el impago de la renta, que es su obligación principal. Pero hay más (art. 27 LAU):
- La falta de pago de las cantidades asimiladas a la renta. Gastos de comunidad, I.B.I.
- La cesión y el subarriendo inconsentidos.
- Los daños causados dolosamente en la finca.
- La realización de obras inconsentidas. En el caso de los locales no se puede resolver el contrato por cualquier obra.
- La realización de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
- Cuando la vivienda deje de estar dedicada a satisfacer la necesidad de vivienda permanente del arrendatario, o de quien la ocupare. Esta causa es más frecuente en los arrendamientos de renta antigua.
En los alquileres de renta antigua, hay alguna causa más de resolución, como que el inquilino subarrendador perciba rentas superiores a las legalmente permitidas.
El inquilino puede pedir la resolución:
- Por la falta de las reparaciones del artículo 21 LAU. El artículo 115.2ª de la LAU 1964 concreta más: «Por no efectuar el arrendador las reparaciones necesarias, a fin de conservar la vivienda o el local de negocio, sus instalaciones o servicios o las cosas de uso necesarios o común en la finca, en estado de servir para lo pactado en el contrato».
- Por la perturbación de hecho y de derecho que realice el casero en la utilización de la vivienda.
Según la sentencia del Tribunal Supremo de 23-11-2022, es esencial el incumplimiento:
A. Cuando esa haya sido la voluntad de los contratantes.
Los dos listados anteriores no puede modificarse en perjuicio del inquilino en los alquileres de vivienda. Las causas por las que el inquilino de vivienda puede pedir la resolución sí pueden ser ampliadas. En los alquileres de locales sí pueden establecerse otras causas de resolución.
B. Cuando sea intencional y haga pensar a la otra parte que no puede esperar razonablemente un cumplimiento futuro.
Para la resolución del arrendamiento por impago no se exige que el inquilino tenga la voluntad de no pagar. Pero tal vez se tiene en cuenta la falta de voluntad para concederle la posibilidad de enervar el desahucio. La negativa del casero a realizar las obras a las que está obligado en los arriendos de vivienda entraría dentro de este grupo.
C. Cuando se priva al contratante perjudicado de lo que tenía derecho a esperar de acuerdo con el contrato, siendo ello previsible para el incumplidor.
En el caso de los alquileres de vivienda, el derrumbe de parte del techo, aún sin culpa del arrendador, da derecho al arrendatario a pedir la resolución contractual, puesto que el piso deviene inhabitable. Es un caso de frustración del fin del contrato.
D. No es necesario que quien incumple tenga una voluntad rebelde al cumplimiento.
No se exige una voluntad dolosa del incumplidor porque los artículos 1124 CC y 27 LAU no la exigen. Basta que el inquilino no pague; basta que el casero no mantenga la vivienda en condiciones de habitabilidad.
Ha habido una evolución jurisprudencial sobre la relevancia de la voluntad de incumplir en la resolución de un contrato. La sentencia del Tribunal Supremo de 9-3-1950, dijo que no se podía resolver un contrato si no quedaba clara «una voluntad deliberadamente contraria al cumplimiento de lo convenido», alegando el principio de equidad a que respondía (en la interpretación de entonces) el artículo 1124 CC. Desde, por lo menos, la sentencia de 2-6-1992, solo se exige que el incumplidor «frente a la actuación del que cumple, no actúe de la misma manera».
E. Quien pida la resolución del contrato debe haber cumplido sus obligaciones.
Solo podrá incumplir cuando la contraparte haya incumplido antes, pues dicha conducta le libera de su obligación de cumplir.
Sin embargo, si el inquilino deja de pagar porque entiende que el casero no cumple una de sus obligaciones esenciales lo más probable es que no se libre del desahucio.
Por otra parte, el Estado interviene en las resoluciones contractuales de alquileres de vivienda obligando a los propietarios a ver aplazados los lanzamientos de los inquilinos. La resolución contractual existe, pero no se aplican sus consecuencias.
