Según el artículo 1.1 del Código Civil, en el ordenamiento jurídico español sólo son fuentes del derecho «la ley, la costumbre y los principios generales del derecho».
El artículo 1.6 del Código Civil dispone que la jurisprudencia «complementará el ordenamiento jurídico con la doctrina que, de modo reiterado, establezca el Tribunal Supremo al interpretar y aplicar la ley, la costumbre y los principios generales del derecho». El Código Civil no se refiere en ningún artículo al Tribunal Constitucional. Sin embargo, sus sentencias son directamente aplicables. En el ámbito del alquiler de fincas urbanas declaró la inconstitucionalidad sobrevenida de parte de 2 artículos de la LAU 1964, y en Derecho procesal ha establecido criterios sobre notificaciones y legitimación pasiva.
Así pues, la jurisprudencia no es origen de norma jurídica pero su facultad para interpretar la ley y establecer cuáles son los principios generales del derecho le otorga una gran relevancia. Para los abogados es una guía para llevar litigios en los tribunales.
La jurisprudencia se constituye a partir de dos sentencias del Tribunal Supremo que interpreten una norma en igual sentido. Sólo cuando se trata de materias de competencia limitada a la Comunidad Autónoma – caso del Derecho civil catalán – el Tribunal Superior de Justicia correspondiente sienta jurisprudencia. Las sentencias de las Audiencias Provinciales no tienen contenido normativo, pero sí tienen un valor relevante para los abogados a la hora de conducir procesos judiciales.
Si un juez o tribunal se aparta de la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo su sentencia no es nula. Sólo puede invalidarse a través de un recurso de casación.
Por otra parte, el Tribunal Supremo puede apartarse en cualquier momento de su jurisprudencia consolidada: su criterio es mutable, adecuándose a los tiempos. O, simplemente, cambiando de criterio.
Doctrina sobre el desahucio por impago
Todas las sentencias son de la Sala Primera, de lo Civil. Sólo indico la fecha. La doctrina se complementa con algunas sentencias de Audiencias Provinciales que aplican la doctrina del Tribunal Supremo.
A) El pago total de la renta del alquiler de una vivienda, fuera de plazo contractual y con posterioridad a la presentación de la demanda de desahucio, no excluye la posibilidad de rescindir el contrato o de declarar enervado el desahucio si ello es posible (27-3-2014). No se podrá enervar el desahucio si se ha requerido de pago al inquilino al menos un mes antes de presentar la demanda y no ha pagado (Audiencia de Cantabria, Sec 4ª, 18-4-2016); tampoco si ya enervó otro desahucio. La consignación realizada por el inquilino posteriormente a la admisión a trámite de la demanda produce efectos enervatorios (Audiencia de Madrid, Sec 14ª, 21-4-2016), aunque hay sentencias que dicen exactamente lo contrario.
B) El impago del coste de los servicios y suministros es causa de resolución del contrato de alquiler (20-7-2011). Se refiere a los gastos de la comunidad de propietarios o de sostenimiento del inmueble y al coste de los suministros con contador: agua, luz y gas.
C) Contratos anteriores a 1 de enero de 1995 (renta antigua). El impago de las cantidades de impuestos, servicios y suministros debe considerarse causa de resolución del artículo 114 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (12-7-2011). El impago por el inquilino del Impuesto de Bienes Inmuebles en alquileres de vivienda vigentes en el momento de entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos (1 de enero de 1995), ha de considerarse causa de resolución del artículo 114.1ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (30-4-2010 y 18-3-2010).
El IBI y el coste de los servicios (gastos de sostenimiento del inmueble, que comprende la cuota ordinaria de la comunidad de propietarios), y suministros, tienen la condición de cantidades asimiladas a la renta – de pago obligado -, a los efectos de la resolución del contrato de arrendamiento por impago (15-6-2009).
El sucesivo impago por el inquilino del Impuesto de Bienes Inmuebles faculta al arrendador para resolver el contrato de alquiler (7-11-2008). Sentencia de la Audiencia de Badajoz. Sec 2ª, 21-10-2016: no se puede reclamar el pago del recibo del IBI en la propia demanda de desahucio; es necesario que se requiera de pago al arrendatario antes de la demanda, confiriéndole un término de 30 días para que se oponga o acepte pagar.
D) El impago de la renta mensual puede conducir a la resolución del contrato sin que el arrendador que la inste incurra en mala fe (24-7-2008). Audiencia Provincial de Zaragoza, sec 5ª, 5-12-2016: procede la resolución del contrato de arrendamiento y el consiguiente desahucio pese a que sólo haya habido un impago de un mes de renta.
Por el mero retraso en el pago de una mensualidad del alquiler de vivienda se estima procedente la resolución del contrato (19-12-2008). Aplican esta doctrina las sentencias de la Audiencia de Granada, Sec 4ª, 6-5-2006, y de Madrid, Sec 11ª, 3-5-2016.
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