Aquello que en el tráfico jurídico inmobiliario se conoce como contrato de arras no es tal. Es un contrato de compraventa de una finca con una cláusula de arras.
Las arras pueden ser:
- Penitenciales. Son una parte del precio de la compraventa, y las únicas previstas en el Código Civil (CC), artículo 1454: «Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas». Según el Tribunal Supremo (sentencias de 18-10-1996, 10-02-1997 y 31-12-1998) este artículo no es de derecho necesario y debe pactarse expresamente.
- Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato constituyendo una prueba de su celebración o representando un principio de ejecución. También son una parte o señal del precio de la venta del inmueble.
- Penales. Las arras penales están vinculadas al incumplimiento del contrato, como sanción al mismo y medio de valoración del daño. Rige para ellas lo dispuesto en los artículos 1152 a 1154 CC. La pena (el castigo) sustituye a la indemnización de daños y al abono de intereses en caso de incumplimiento, que es lo previsto en el artículo 1124 CC, si otra cosa no se hubiere pactado. La sentencia del Tribunal Supremo, de 11-03-2014, fijó esta doctrina jurisprudencial: «en los contratos por negociación, en los que expresamente se prevea una pena convencional para el caso del desistimiento unilateral de las partes, la valoración o alcance patrimonial de la pena establecida no puede ser objeto de la facultad judicial de moderación, cuestión que pertenece al principio de autonomía de la voluntad de las partes». La pena fijada deberá pagarla el que incumple.
La doctrina del Tribunal Supremo sobre las arras penitenciales
La jurisprudencia del Tribunal Supremo (TS) es pacífica y constante. Es decir: sabemos a qué atenernos.
Para entender lo que son las arras penitenciales vamos a utilizar el fútbol. En los contratos de los jugadores hay una cláusula de rescisión de muchos millones de euros. Pagándola quedan automáticamente desvinculados (vinculus es una palabra latina que significa cadena). Las arras penitenciales se pagan en caso de desistir del contrato donde se han previsto.
Porque permiten desligarse unilateralmente de un contrato, las arras penitenciales tienen carácter excepcional. El CC, artículo 1256, dice: «La validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes».
Debido a su carácter excepcional, el Tribunal Supremo dice que la interpretación de una cláusula de arras penitenciales debe ser muy restrictiva. Sólo existirán arras penitenciales cuando se evidencia una voluntad indubitada de las partes en tal sentido. Si no es así, las arras se considerarán un anticipo a cuenta del precio; serán unas arras confirmatorias (entre otras, sentencias de 24-12-1992 y 17-10-1996).
Cuando en un contrato de compraventa hay una cláusula de arras penitenciales el hecho que provoca la obligación del vendedor de devolverlas duplicadas es su desistimiento – sentencias de 22-02-1949, 9-10-1989, 7-03-1992, y 22-09-1999. Pero no su incumplimiento. Si el vendedor incumple el contrato y no ha hecho uso de la facultad de desistimiento, el comprador podrá ejercitar las acciones del artículo 1124 CC: «El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.» Pero no exigir que le devuelvan el doble de la suma entregada.
