Como muchos otros artículos de este blog, éste también parte de la consulta que un cliente me hizo en el despacho.
Os cuento el caso.
Resulta que en una comunidad de propietarios un nuevo vecino decidió instalar un split de aire acondicionado en una de las fachadas interiores de un edificio de Barcelona. Este compresor hacía mucho ruido y generaba mucho aire caliente, así que algunos propietarios optaron por pedirle, a través de la presidencia de la comunidad, que lo retirara. El nuevo vecino retiró el compresor.
Hasta aquí, todo más o menos normal. Digo más o menos porque lo correcto era que el nuevo vecino pidiera permiso a la comunidad para instalar el split exterior de su aire acondicionado.
Sin embargo, el nuevo vecino no se conformó con la situación.
Lo que hizo este nuevo comunero fue vengarse de uno de los propietarios que había pedido al presidente la retirada de su compresor. ¿Cómo? Denunció al Ayuntamiento de Barcelona que mi cliente consultante tenía el split de su aire acondicionado colgado en la fachada del inmueble.
Las relaciones entre los propietarios de un inmueble organizado en régimen de propiedad horizontal están reguladas en las leyes que regulan este tipo de comunidad de bienes: en Cataluña, el Título 5 del Libro 5 del Codigo Civil propio; en el resto de España, la Ley de Propiedad Horizontal.
Sin embargo, en muchas ciudades hay una serie de normas urbanísticas y administrativas que inciden en la vida de las comunidades de propietarios. Es lo que le ha ocurrido a mi cliente.
¿Dónde tiene mi cliente el compresor? En la fachada que da a la calle. ¿Dónde tiene el resto de vecinos el compresor? En la fachada que da a la calle.
¿Cuál es el problema?
La Ordenanza del Paisaje Urbano de Barcelona
Las ordenanzas municipales son un tipo de norma jurídica que se incluye dentro de los reglamentos que se caracterizan por estar subordinadas a la ley. Los ayuntamientos los dictan para la gestión de su territorio en el ámbito de sus competencias. Se aprueban en el pleno de la corporación.
La ciudad de Barcelona tiene un montón de ordenanzas. Una de ellas es la ordenança dels usos del paisatge urbà (usos del paisaje urbano). Uno de los usos que se regula en esta ordenanza es el de las fachadas de los edificios. Las fachadas son uno de los elementos comunes de todos los edificios.
Es decir: hay normas civiles, de Derecho privado, que regulan el uso de las fachadas, y normas de Derecho administrativo que también regulan las fachadas. Al menos, las de Barcelona. La ordenanza mencionada tiene 26 artículos que tratan de lo que se puede hacer o instalar en las fachadas.
El artículo 46 dice que en los edificios de nueva construcción tendrá que haber una preinstalación de aire acondicionado (y de captación de energía solar). Los aparatos deben estar en las azoteas y no ser visibles desde la vía pública.
¿Dónde se puede instalar el split del aire acondicionado en una fachada de un edificio ya construido de Barcelona? La respuesta está en el artículo 63.2: Queda prohibida la col·locació dels elements tècnics d’instal·lació sobre els paraments de façana, miradors i balconades. En cap cas aquests elements poden sobresortir del tancament dels buits arquitectònics. Aquests elements han d’harmonitzar amb la solució del tancament en què s’ubiquin.
Lo que dice la ordenanza es que los elementos técnicos de los aires acondicionados no se pueden instalar en la fachada, pero se acepta que se asienten en el espacio delimitado por los balcones y las terrazas, siempre y cuando no sobrepasen la altura de las barandas de los mismos.
Ese es el problema de mi cliente. Su compresor está colgado en la fachada en una altura superior a la de la barandilla de su balcón.
Lo que exige el ayuntamiento de Barcelona a mi cliente
No es legal está instalación desde el punto de vista de la legalidad administrativa barcelonesa. Sí es legal para la norma civil, puesto que el montaje se había hecho en 2004 (el cliente conserva la factura, que me enseñó) y el artículo 553-36.4 CCCat dice que se entiende que la comunidad ha dado el consentimiento tácito a la alteración de elementos comunes si las obras son notorias – el compresor se ve desde la calle -, no disminuye la solidez del inmueble, no ocupa elementos comunes (que no es lo mismo que alterarlos), y, además, no ha habido oposición en un plazo de caducidad de 4 años a contar desde la finalización de las obras.
El ayuntamiento tramitó un exediente autoritas. Le exige a mi cliente que retire el split de donde lo tiene, y ello sin perjuicio de incoar un procedimiento sancionador.
Obviamente, le dije al cliente que pusiera el split dentro del espacio permitido. Pelearse con el Ayuntamiento de Barcelona es un mal negocio.
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