El gobierno socialista no se rinde. Después del fracaso del Real Decreto Ley (RDL) 21/2018, que contenía una reforma de la Ley de arrendamientos Urbanos que sólo estuvo en vigor entre el 19 de diciembre de 2018 y el 22 de enero de 2019, ha publicado otro Decreto el 5 de marzo, el RDL 7/2019, que entró en vigor el 6 de marzo. A partir de esta fecha los contratos de alquiler que se firmen se regirán por la reforma de la LAU que contiene. Si la Diputación Permanente del Congreso lo aprueba en un plazo de 30 días tendremos una nueva Ley de Arrendamientos Urbanos. De lo contrario tendremos una segunda LAU de corto recorrido.
En este artículo explicaré los cambios en la duración del arrendamiento de vivienda. Seguiremos explicando las reformas en otros artículos.
La duración del alquiler de vivienda
La duración será la que acuerden las partes, como siempre desde la Ley 29/94 de Arrendamientos Urbanos. Los que no tengan plazo de duración se entenderán celebrados por 1 año, sin perjuicio de las prórrogas que se exponen a continuación.
La duración mínima es:
- Si el arrendador es una persona física la duración mínima del arriendo será de 5 años.
- Cuando el arrendador sea una persona jurídica la duración del alquiler será de 7 años como mínimo.
El inquilino puede terminar el contrato avisando con un mes de antelación a la fecha de fin del alquiler o de cualquiera de sus prórrogas.
El arrendador no puede terminar el contrato antes de finalizar el período mínimo de 5 o 7 años. Pero hay una excepción. Transcurrido un año de duración del alquiler no procede la prórroga obligatoria si el casero persona física necesita la vivienda para sí, familiares en primer grado (hijos y padres) o para su cónyuge en casos de divorcio. Sin embargo, y al contrario de lo dispuesto en la redacción de la LAU dada por la Ley 4/2013, tal circunstancia de necesidad debe constar en el contrato de forma expresa, como en la redacción original de la LAU de 1995. El arrendador debe avisar con 2 meses de antelación.
Hay que tener en cuenta que esto es una excepción a la prórroga forzosa, legal u obligatoria. Cuando el arriendo se ha pactado por un plazo de 5 años la recuperación del piso por el casero no es posible; no hay prórroga del contrato entonces, sino un término contractual que hay que respetar necesariamente.
La prórroga del arrendamiento
La prórroga del contrato es de 3 años, tanto si el arrendador es persona física como jurídica. No es comprensible que la duración de la prórroga sea la misma si el período mínimo del alquiler es distinto dependiendo de la persona del casero. Pero es lo que hay.
Hay un cambio relevante. Para que no se produzca la prórroga del contrato el arrendador debe avisar con 4 meses de antelación que dará por finalizado el alquiler; el aviso del arrendatario para lo mismo es de 2 meses. En todo caso el inquilino puede manifestar, con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no continuar con la prórroga. Para el arrendador el plazo de prórroga es siempre de 3 años; no puede acabarlo antes.
Me parece un cambio afortunado que el arrendador deba avisar con 4 meses de antelación que el alquiler se terminará. Hay que dar tiempo al inquilino a buscar otra casa y hacer la mudanza.
El desistimiento del inquilino
El artículo 11 no se modifica. El inquilino puede desistir del contrato una vez han transcurrido 6 meses del mismo. Tanto si el alquiler se ha pactado por un año y está en prórroga forzosa, como durante la prórroga de 3 años, y cualquiera que sea la duración pactada del arriendo.
Sigue vigente la penalización al arrendatario por desistir. Si se pacta en el contrato la indemnización será de un mes de renta por año que quede por cumplir del alquiler, o la parte proporcional si es inferior a una anualidad.
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