Por su propia naturaleza, el contrato de arrendamiento es un acuerdo temporal, limitado en el tiempo. Como dice el art. 1543 del Código Civil «una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto». En un contrato de alquiler de finca urbana la cosa es una edificación habitable.
El propietario cede la posesión de un bien a un tercero; si la posesión no tuviera fin el contenido del derecho de propiedad quedaría desvirtuado.
Esta norma básica tuvo una excepción, aunque fuera lo normal durante muchos años. Se trata de los contratos de arrendamiento de renta antigua, desesperación de muchos propietarios. La excepción duró 75 años: de 1920 a 1995.
El precio cierto o renta no se determina con criterios jurídicos. Lo que decide la renta a pagar es el libre mercado, la ley de la oferta y la demanda, la economía. Lo que sí determina el Derecho es la actualización de la renta, que en los arriendos de vivienda firmados desde el 6 de marzo de 2019 sólo puede hacerse mediante la variación anual del IPC.
El tiempo determinado sí es un concepto jurídico. Pero lo que no queda muy claro es cuál es el límite. Una duración de 10, 15, 20 años, no plantea problemas. En este artículo leeréis que un contrato de arrendamiento de vivienda puede durar 55 años, aunque no todos los intervinientes en el mismo estuvieran de acuerdo. Obviamente, la duración del alquiler de una nave industrial para montar una fábrica cuyo arrendatario sea una sociedad mercantil puede ser más larga que el arriendo de una vivienda.
Hay que tener en cuenta que en el contrato de alquiler de vivienda hay una duración mínima del arriendo: 5 o 7 años, dependiendo de si el casero es persona física o jurídica. Es la prórroga forzosa o legal.
El contrato de alquiler no puede ser indefinido
El contrato de alquiler no puede ser indefinido, sin fin conocido. Tampoco puede ser indeterminado.
En el arriendo de vivienda una cláusula de duración indefinida nos lleva a que la duración del contrato de alquiler sea de un año más la prórroga forzosa o legal (Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13ª, sentencia 536/2010, de 28 de septiembre).
Una estipulación por la que la duración del alquiler depende de una de las partes tampoco es válida. La duración del arrendamiento no podrá sobrepasar ni ser inferior a la minima legal.
En el alquiler de local la falta de cláusula de duración o la estipulación que no determina el tiempo del arriendo se puede suplir, según como esté redactado el contrato y quienes sean las partes contratantes:
A) por el principio de duración máxima de 30 años del usufructo en favor de personas jurídicas (Audiencia de Ourense, Sección 1ª, sentencia 245/2014, de 24 de junio),
B) aplicando el art. 1581 del Código Civil: el arrendamiento será por años si se ha fijado una renta anual, por meses si la renta se establece mensualmente, por días si es diaria.
C) Audiencia de Santa Cruz de Tenerife, Sección 3.ª, sentencia 354/2013, de 13 de noviembre: la duración del contrato de arrendamiento de local hasta la jubilación del arrendatario o el cese del negocio implica dejarlo a su sola voluntad y ello es nulo. El contrato se entiende celebrado por un plazo máximo de veinte años.
Siempre se salva la vigencia del contrato de arrendamiento.
La duración máxima del contrato de arrendamiento
Determinar el tiempo máximo que puede durar un arriendo no es sencillo. Probablemente, la única manera de establecer un período máximo de duración es irnos a los extremos. ¿Cuánto no puede durar un contrato de alquiler?
Como la ley no nos da una respuesta hay que acudir al criterio de los tribunales. Hay muchas sentencias, como la de la Audiencia de Alicante de 17-7-2001.
La sentencia de la Audiencia Provincial de Cantabria, Sección 3.ª, 441/2003, de 22 de diciembre, recurso 317/2002, dice que son pactos contrarios a la naturaleza temporal del arrendamiento:
A) aquéllos en los que se estipula el alquiler a perpetuidad,
B) y aquellos en los que la extensión del plazo equivalga de hecho a la perpetuidad, o, cuando menos, no pueda cumplirse en vida de los contratantes.
Se trataba de un contrato de alquiler de vivienda por 99 años.
Un alquiler tan largo es, afirman los magistrados, «desorbitado, ilógico y hasta abusivo».
Y añaden: «Tampoco cabe alegar que en la cláusula se hable de los herederos de ambas partes contratantes, pues nos encontramos ante un contrato de arrendamiento, es decir, ante un contrato generador de obligaciones personales, y no ante un derecho real sobre la cosa a modo de un » ius ad rem » transmisible mortis causa tanto por los arrendadores como por los arrendatarios».
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