La duración de un contrato de alquiler de local de negocio debe ser determinada (artículo 1543 Código civil), por un número de meses o años. No puede convenirse una duración indeterminada o indefinida, ni perpetua o vitalicia.
Hasta aquí la teoría. La realidad es más compleja.
En los contratos de duración determinada puede haber cláusulas de prórroga del alquiler:
A) El contrato se prorroga el número de años ya pactados si una de las partes no manifiesta lo contrario antes de su fin.
B) Se prorroga el alquiler a petición de un solo contratante, generalmente el arrendatario.
C) Puede establecerse obligatoriamente para el arrendador un período de prórroga para asegurar cierta permanencia al arrendatario. Con una cláusula como esta: «La duración del contrato es de 10 años de obligado cumplimiento para ambas partes. Transcurrido dicho plazo el contrato se prorrogará por otros 5 años, salvo que el arrendatario manifieste su voluntad en contra por escrito en el mes anterior a la finalización del alquiler».
D) Otra forma de prorrogar el contrato es la tácita reconducción (art 1566 Código civil). Si no se indica nada sobre la prórroga, o bien cuando la prórroga finaliza, y el arrendatario ocupa el local durante 15 días al acabar el arriendo sin oposición del arrendador, el contrato se renueva por el plazo por el que se fija la renta. Si se fija por meses, mes a mes; cuando se establece por años, de año en año. Es una situación muy insegura para el arrendatario porque del arrendador depende acabar el alquiler y no es una prórroga pactada; es sólo tácita.
E) Y aunque al inicio del contrato no haya convenio sobre su prórroga se puede acordar en cualquier momento. No es una buena opción para el arrendatario. La prorroga ya acordada en contrato, implica que las condiciones del contrato se mantienen iguales. Acordar la continuación del alquiler posteriormente puede significar cambiar las condiciones, especialmente la renta.
F) La prorroga no puede ser forzosa (Tribunal Supremo, 6-9-2011). El fin del alquiler no puede depender de una sola de las partes. La prorroga forzosa era obligatoria e irrenunciable (Audiencia de Valladolid, Sec 3ª, 8-11-2006) antes del 9 de mayo de 1985. Facultativa entre esta fecha y el 1 de enero de 1995.
G) El arrendatario puede renunciar a cualquier prórroga. La renuncia debe ser clara e inequívoca (Audiencia de Málaga, Sec 4ª, 25-2-2008).
Quien firme el contrato de alquiler afecta a su duración. Si lo firma quien finja ser propietario el contrato es nulo y el arrendatario deberá desalojar el local sin perjuicio de su derecho a una indemnización. Si se arrienda por quien tiene un derecho real distinto del de propiedad (usufructo, superficie) el alquiler se extingue con éste sin derecho a indemnización, salvo pacto contrario.
Indemnización al arrendatario
El artículo 34 de la Ley de arrendamientos urbanos prevé una indemnización al arrendatario si el alquiler se acaba por el transcurso del plazo pactado y el arrendador o el nuevo arrendatario pueden beneficiarse de su clientela. Para tener derecho a la indemnización:
1.El contrato debe finalizar por el transcurso del plazo acordado, no por otras causas.
2.En el local debe haberse ejercido una actividad de venta al público durante los últimos 5 años. Se excluyen las oficinas, los despachos profesionales y los hoteles.
3.El arrendatario debe haber comunicado, 4 meses antes del fin del alquiler, su intención de renovarlo por un plazo máximo de 5 años y una renta de mercado, que es una nueva renta a acordar con el arrendador.
El arrendador puede rechazar o aceptar la oferta. O bien aceptar la renovación y no la renta y ofrecer otro precio al arrendatario, quien puede aceptarlo o no. Si lo acepta se renueva el contrato. En caso contrario se designará un árbitro para decidir la renta. Y si no hay renovación el arrendatario tiene derecho a una indemnización:
- Si iniciara en los 6 meses siguientes al fin del alquiler una actividad diferente, o no iniciara ninguna , y el arrendador o un tercero desarrollan en el local dentro del mismo plazo la misma actividad o una afín a la del arrendatario. La indemnización será de 1 mes de renta por año de duración del contrato, con un máximo de 18 mensualidades.
- El arrendatario realiza una actividad igual o similar a la que desarrollaba en el local. Tiene derecho a cobrar los gastos de traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela.
Si no hay acuerdo sobre la indemnización la fijará un arbitro.
La efectividad de este artículo, redactado en beneficio del arrendatario, queda muy reducida porque, o bien el arrendatario renuncia a la indemnización o bien se pacta una indemnización menor o con otras condiciones. Así, la Sec 3ª de la Audiencia de Baleares, 17-4-2013, no concedió a la arrendataria la indemnización que solicitaba por no haber acreditado ni sus ganancias ni la perdida de clientela al cambiar de local.
La renuncia a ser indemnizado puede comportar la contrapartida de no competencia (u otra a pactar). La cláusula sería esta: «El arrendatario renuncia expresamente al derecho de indemnización previsto en el art 34 LAU, quedando la arrendadora obligada a no ejercer en el local actividad igual o similar a la ejercida por el arrendatario durante un plazo de 18 meses».
Contrato de duración indefinida
Existen contratos de alquiler cuya duración no ha sido fijada y su fin depende de la voluntad del arrendatario. Por ejemplo: «El presente contrato se concierta por un período de dos años y podrá prorrogarse por iguales períodos previo aviso de su intención por parte del arrendatario con tres meses de antelación al vencimiento del contrato o de sus prórrogas».
Dejar la duración a la voluntad del arrendatario es contrario a la naturaleza de todo contrato – cuyo cumplimiento no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes (art 1256 Código civil). También es contrario a la naturaleza temporal del contrato de alquiler. Además, esta cláusula no permite la extinción del alquiler a los 2 años a petición del arrendador, al no ser voluntad de las partes.
La solución la dio el Tribunal Supremo (sentencias de 9-9-2009, 14-7-2010 y 14-11-2012, muy discutidas). En estos contratos el plazo máximo de duración será de 30 años, el límite temporal del usufructo constituido en favor de personas jurídicas del artículo 515 del Código civil. Si el contrato empezó el 1 de diciembre de 1998 finalizará el 1 de diciembre de 2028. Y no antes, salvo por otra causa.
¿Y si la duración del contrato se establece sólo «por tiempo indefinido»? Debe entenderse que no hay plazo de vigencia y cualquiera de las partes puede darlo por terminado unilateralmente. Es la doctrina del Tribunal Supremo, sentencia de la Sala Civil, 11-7-2011.
Contrato de duración indeterminada
Un contrato de alquiler en el que no se determina el plazo es válido. La omisión de la duración la suple el Código civil. Si no se fija plazo se entiende hecho por meses si se fija una renta anual y por meses si es mensual.
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