En la primera parte de este artículo traté:
- La duración determinada – por años o meses – del alquiler de local y sus prórrogas.
- Los contratos de alquiler de duración indeterminada e indefinida.
- La indemnización al arrendatario cuando finaliza el plazo del alquiler.
En este post hablé de la extinción del contrato de alquiler por el arrendatario antes del plazo pactado (desistimiento). Y en este artículo de la finalización del contrato de alquiler por jubilación del arrendatario del local.
Aquí se explica cómo afecta a la duración del contrato de alquiler:
1.- La transmisión a un tercero del local alquilado.
2.- El fallecimiento del arrendatario.
Transmisión a un tercero
El adquirente del inmueble queda obligado por el contrato de alquiler, colocándose en la situación del arrendador, siempre que conociera de su existencia antes de adquirirlo. De modo que:
A) Si el contrato de alquiler está inscrito en el Registro de la Propiedad antes de la transmisión del local el adquirente debe respetarlo en sus términos. Por este motivo es aconsejable que el arrendatario inste la inscripción.
B) Si no está inscrito y en el contrato de adquisición consta que la finca está arrendada, o el adquirente conoce la existencia del alquiler por cualquier forma, éste se subrogará en la posición del arrendador. Para el arrendatario es fácil probar que el adquirente conocía que el local estaba ocupado por terceros. Es el caso de comercios u oficinas abiertos al público o las naves industriales de un polígono.
C) Si el local que se adquiere no está inscrito en el Registro de la Propiedad – hecho muy poco frecuente en fincas urbanas- , el adquirente se subrogará en la posición del arrendador.
D) Si el adquirente del inmueble no inscribe en el Registro su derecho – no se inscribe la compraventa o la permuta-, deberá respetar el contrato de alquiler y se subrogará en el mismo.
El arrendamiento se extinguirá:
1.- Cuando se haya pactado en el contrato en caso de trasmisión del inmueble, pacto muy perjudicial para el arrendatario. Éste puede protegerse acordando un derecho de tanteo y retracto o una indemnización en función del tiempo de contrato que quede por cumplir.
2.- Cuando el local lo adquiera un tercero que desconociera que estaba alquilado. Porque no está inscrito en el Registro, el transmitente lo oculta o no puede saberlo por otro medio. Además, el adquirente debe haber pagado un precio, adquirir de quien tenga inscrito su derecho y haber inscrito el suyo.
El arrendatario fallece
La muerte del arrendatario no supone la extinción del alquiler necesariamente. De hecho el legislador quiere garantizar el mantenimiento del negocio permitiendo que se subroguen en el contrato sus herederos o legatarios.
Para que sea posible la subrogación es necesario:
- Que los herederos o legatarios continúen la actividad desarrollada a en el local.
- La notificación por escrito y feheciente, dentro de los 2 meses siguientes al óbito, de la subrogación. Debe comunicarse el fallecimiento, identificarse al sucesor que continuará la actividad y adjuntar la documentación acreditativa. La comunicación verbal no es válida. Tampoco es válido no comunicar nada al arrendador y continuar pagando la renta.
Debe tenerse en cuenta:
- Sólo puede subrogarse uno de los herederos o legatarios que haya.
- El arrendatario puede designar en su testamento a quien se le adjudicará el derecho arrendaticio.
- Si en el plazo de 2 meses en que debe notificarse no se supiera a quien se le adjudicará el derecho arrendaticio, bastará con comunicar el fallecimiento.
- Puede pactarse en el contrato de alquiler una forma de notificación diferente.
La subrogación por fallecimiento no da derecho a elevar la renta, salvo que se acuerde en el contrato. También puede convenirse que sólo habrá una subrogación; o ninguna.
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