En este blog escribí un artículo/diccionario sobre elementos comunes y otro sobre las servidumbres como elemento común del edificio. Pinchad en los títulos para leerlos. Os serán de gran utilidad para entender este post.
Si no os apetece o no tenéis tiempo para leerlos: una servidumbre es un derecho real que tiene una persona o una finca – la dominante -, sobre otra finca ajena – el predio sirviente -, para servirse de ella parcialmente o limitar las facultades de su titular. Para éste la servidumbre es una carga que interfiere en su espacio hasta el punto de no poder hacer ninguna obra o acción que perjudique o dificulte el ejercicio de la servidumbre.
Servidumbre en favor del Ayuntamiento de Barcelona
En el primer ejemplo la servidumbre se constituyó en favor de una calle de Barcelona, en el barrio de la Vila Olímpica, que es el predio dominante. El titular de la calle y la servidumbre es el Ayuntamiento de Barcelona como gestor del dominio público.
El predio sirviente es el edificio, que tiene forma de puente. El efecto visual es el de una vía que pasa entre el inmueble, de forma que hay pisos que están literalmente suspendidos sobre la calle (que no es estrecha precisamente). Seguro que habéis visto esto en muchos pueblos, pero en una ciudad no es frecuente.
Se constituyó en una escritura pública de segregación y venta inscrita en el Registro de la Propiedad que llegó a mis manos por un caso del despacho. Dice que es una servidumbre perpetua de paso y subsuelo para que pase la calle Wad Ras – que ahora se llama Dr. Trueta -, bajo la construcción-puente que sobrevuela dicha calle, que «debía iniciarse a una cota mínima de forja de diez metros noventa centímetros de altura». En el Registro consta que la eficacia de la servidumbre se supeditará a la aprobación del Ayuntamiento de Barcelona. Y sin embargo la aprobación no está inscrita, aunque la calle, el edificio y la servidumbre llevan allí muchos años.
Servidumbre en favor de la comunidad de propietarios
El segundo ejemplo de servidumbre es más común: es una servidumbre de paso en un edificio de dos plantas. Se constituye en una escritura pública de obra nueva y división en régimen de propiedad horizontal. El predio dominante es la planta baja y el sirviente la planta superior.
La azotea del edificio es una terraza que forma parte de la propiedad de la planta superior. Se constituye la servidumbre para que la planta baja – entiéndase la comunidad de propietarios -, tenga el derecho de acceso a dicha terraza para proceder al mantenimiento y reparación de las chimeneas y de los elementos comunes que se hallen en ella o que sean accesibles únicamente a través de la misma. Se especifica que el derecho de paso es para personas.
El valor económico de la servidumbre es de 60,10 euros.
No tiene nada que ver con el mundo de las servidumbres, pero me parece interesante resaltar que en esta escritura se impone al propietario de la azotea/terraza la obligación de su conservación y mantenimiento.
La servidumbre en mi casa
En algún artículo de este blog he escrito que vivo en Barcelona, en un pequeño ático. Por mi terraza pasa el tubo de gas que asciende por la fachada y se dirige a la azotea, desde donde se abastece a todos los pisos. También es zona de paso de algunos cables de telefonía.
Gas Natural actúa con las ventajas de ser una gran empresa: pone la tubería donde quiere, o le dice a la comunidad por dónde va a pasar si quiere suministro de gas y no estar pendiente de cuando pasa el camión del butano. Os puedo asegurar que en Barcelona hay muchas acometidas de gas instaladas donde la ley no lo permite, incluso en edificios catalogados.
La terraza es un elemento común de uso privativo, es decir, no forma parte de mi propiedad, con lo cual no hay una servidumbre.
Si la terraza formara parte de mi propiedad, sí que habría una servidumbre, en cuyo caso debería constar en la escritura de propiedad y en el Registro de la Propiedad.
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