El contrato de alquiler de oficinas es uno de los contratos que la Ley de Arrendamientos Urbanos considera como de uso distinto de vivienda. No es un alquiler de industria, aunque se alquile con servicios y muebles. De hecho es lo más parecido a un alquiler de local. El artículo 1 de la Ley de arrendamientos de 1964 equiparaba el alquiler de local con el arriendo de edificaciones habitables cuyo destino fuere el ejercicio de una actividad de industria y comercio.
Se rige por lo estipulado en el contrato, pactos que no pueden ser contrarios a la Ley, la moral y el orden público, en su defecto por los artículos 29 a 35 de la LAU, y, subsidiariamente, por el Código Civil. Si no se quiere que sean aplicables los artículos 29 a 35 deben excluirse en el contrato expresamente, alguno o todos. Entonces es aconsejable detallar el apartado o párrafo de la norma que se excluye y pormenizar el redactado sustitutivo acordado.
Hay normas que son aplicables a todos los arrendamientos, de las que las partes no pueden disponer. Son las que se refieren al ámbito de aplicación de la LAU, la definición de alquiler para uso distinto de vivienda, la fianza (obligatoria y equivalente a un mínimo de dos meses de renta), la formalización del alquiler (artículo 37) y los procesos arrendaticios que regula la Ley de enjuiciamiento civil.
¿Qué se puede pactar en el contrato de alquiler de oficina?
- La duración y sus prórrogas.
- Las condiciones de rescisión.
- Las cláusulas penales en caso de incumplimiento.
- La renta y la forma de actualizarla, que puede ser cualquiera.
- Los seguros que la arrendataria deba contratar.
- Las obras que el arrendatario puede hacer y en qué condiciones.
- Quién se hace cargo del pago de los impuestos, servicios y suministros y gastos de comunidad.
- Si la arrendataria tiene opción de compra en caso de venta de las oficinas y durante cuanto tiempo. Entonces tendremos dos contratos: el de alquiler y el de opción de compra.
- Y un largo etcétera.
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