Durante la vida del contrato de alquiler no es infrecuente el caso en que el arrendador no cobra la renta. Este comportamiento se llama, en lenguaje jurídico, mora accipiendi o mora credendi. El arrendador cree que el contrato se ha terminado, que no hay contrato de alquiler (o cualquier otra causa), y decide no cobrar más la renta al arrendatario. También es posible que el arrendador cobre la renta pero deje de cobrar cantidades asimiladas a la renta, como los gastos de comunidad y los impuestos.
Como casos concretos que he encontrado en la práctica profesional de mora accipiendi:
A) Un arriendo de local de negocio cuyo inquilino se ha jubilado y no hay noticia de ninguna subrogación.
B) En un alquiler de vivienda la supuesta falta de subrogación en el contrato tras la muerte del titular del mismo.
Sin embargo, el arrendador que opta por no cobrar la renta y/o sumas asimiladas a la renta debe saber que ello no le otorga ningún derecho. Y, contra lo que algún arrendador cree, cobrar la renta aunque se inste un proceso judicial o arbitral contra al arrendatario no lo perjudica, pues se tiene derecho al cobro mientras haya ocupación del inmueble.
Lo que sí hace el arrendador es colocar en una situación legalmente incómoda al arrendatario, pero éste puede defenderse fácilmente.
El arrendatario
La principal obligación del arrendatario es pagar la renta. Pese a la negativa del arrendador a cobrar el arrendatario debe pagar o hacer todo lo posible para pagar o para que conste su voluntad de pagar la renta. Si no lo hace el arrendador podrá iniciar un proceso de desahucio por impago. En un proceso judicial al inquilino no le bastará probar que el arrendador devolvía las transferencias o no pasaba el recibo al cobro a través del banco.
Es importante tener en cuenta lo que dice el artículo 1171 del Código civil sobre el lugar del pago de las obligaciones, aunque la verdad es que es difícilmente aplicable si el arrendador no quiere cobrar. Debe pagarse en el lugar designado en el contrato – entiéndase como se ha pactado – , y, en última instancia, el lugar de pago es el domicilio del deudor: el inmueble arrendado.
La vía más usada en estos casos es la consignación judicial de la renta a través de un proceso de jurisdicción voluntaria, aunque dicha consignación sea rechazada sistemáticamente por el arrendador, como los giros postales que se le envíen previamente.
Pero hay una forma más fácil y efectiva: el requerimiento notarial. Consiste en una carta diciendo que quiere pagar dirigida al arrendador a través de un notario, que la envía por correo certificado y da fe de su contenido.
Con una redacción (que deberá adaptarse a cada caso) como la que sigue: El arrendatario está dispuesto a pagar la renta y los gastos repercutibles que correspondan por el contrato de alquiler de ……. en la forma y sistema que la propiedad determine……. a pesar de que no le es posible, contra su voluntad, pagar de la forma que se estipuló en dicho contrato….porque………
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