En la Ley 29/94, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos – LAU en lo sucesivo – se regulan dos tipos de contrato de arrendamiento: el alquiler de fincas destinadas a vivienda habitual del inquilino y el de las destinadas a uso distinto de vivienda (artículos 1 y 3).
Entre los de uso distinto de vivienda está el contrato de arrendamiento de local de negocio y actividades profesionales. Consiste en el alquiler de una edificación, o parte de la misma, para que el arrendatario establezca un negocio o desarrolle una actividad profesional: un taller de coches, una tienda de juguetes, un colegio, un despacho de abogados, una clínica dental, trasteros, una industria en una nave.
Distinción con el alquiler de industria y el mixto
No hay que confundir el arrendamiento de local de negocio con el arrendamiento de industria. Éste no recae sólo sobre una edificación sino también sobre unas instalaciones: maquinaria, mercancías, mobiliario, de tal manera que se arrienda una unidad patrimonial con vida propia. Es más importante la industria o negocio que se desarrolla que el inmueble en sí. No se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos, sino por lo pactado y el Código Civil.
Curiosamente, la LAU 1994 no hace la distinción entre ambos arriendos que sí hace la LAU de 1964 en su artículo 3. Hay mucho contrato de arrendamiento de local comercial que en realidad es un alquiler de industria. Pasa mucho con bares y restaurantes.
También hay que tener en cuenta que hay arrendamientos mixtos, de vivienda y local de negocio. Para determinar si el contrato es de vivienda o de local comercial y poder aplicar la normativa correspondiente, hay que estar a su destino principal, si es de vivienda o de local comercial. Debe atenderse principalmente a la intención de los contratantes al tiempo de su celebración y, cuando no sea posible, a otros elementos interpretativos. Sin embargo, en los contratos firmados al amparo de la LAU de 1964, el arrendamiento de local de negocio no pierde su carácter por el hecho de que el arrendatario o su familia tengan en él su vivienda (artículo 5.1). Es una cuestión de realidades sociales.
La regulación del contrato de arrendamiento de local de negocio
El arrendamiento de locales de negocio se rige:
A) Por los pactos que libremente acuerden las partes en el contrato que será la norma básica.
- Son válidos los pactos, cláusulas y condiciones que las partes quieran establecer siempre que no sean contrarias a la ley, la moral y el orden público.
- La exclusión de la aplicación de las normas de la LAU referidas a uso distinto de vivienda, entre ellos el de local comercial, contenidas en el Título III (artículos 29 a 35), debe efectuarse expresamente en el contrato haciendo constar la norma o parte de la norma que se desea excluir y pormenorizando el redactado sustitutivo pactado por las partes. Son nulas las renuncias genéricas.
- Si las partes desean que todas o alguna de las normas del Título II de la LAU (artículos 6 a 28), relativas a los arrendamientos de vivienda, sean aplicables al arrendamiento de local de negocio, deberán hacerlo constar expresamente en el contrato, salvo en el caso de las remisiones previstas en los artículos 30 (obras), 31 (derechos de adquisición preferente) y 35 ( resolución de pleno derecho).
B) Las normas imperativas de la LAU. Se aplican incluso en contra de lo pactado por las partes: el ámbito de aplicación de la ley (artículo 1), la definición de los arrendamientos para uso distinto de vivienda y su régimen jurídico (artículos 3 y 4.1), la fianza y la formalización del contrato (artículos 36 y 37).
C) Supletoriamente, en lo no establecido por las partes, por los artículos 29 a 35 de la LAU, si no se han excluido, y el Código civil.
La duración del arrendamiento de local de negocio
La duración del contrato será el que acuerden los contratantes, pero los contratos deben tener una duración determinada o determinable, según dispone el artículo 1543 del Código Civil.
El problema surge en los arrendamientos sin plazo y en los indefinidos. Los primeros se entenderán hechos por años cuando se ha fijado una renta, por meses cuando es mensual y por días cuando es diario (artículo 1581 del Código civil).
Los de duración indefinida quedarían sujetos a la voluntad de prórroga indefinida de una sola parte, lo que es inadmisible en cualquier contrato de alquiler. En las sentencias de 9-9-2009 y 14-7-2010, el Tribunal Supremo decidió que hay que averiguar, de las cláusulas del contrato, cual era la voluntad de las partes. Si era dar una duración indefinida al contrato hay que establecer un límite. Si el arrendatario es una persona jurídica la duración máxima será de 30 años, por aplicación analógica de lo dispuesto para el usufructo en el artículo 515 del Código Civil.
Salvo pacto en contrario, el arrendatario no podrá desistir del contrato antes de su finalización (sentencia de la Audiencia de Asturias de 28 de enero de 2011). Las partes pueden pactar las causas para rescindir un contrato de alquiler comercial.
La renta
La renta o precio debe ser cierta y determinada o determinable en función de ciertos hechos y abonarse en el plazo fijado en el contrato. La cantidad y su actualización se acuerdan libremente. Igual que la fianza.
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