Este artículo se refiere a los alquileres de vivienda habitual. Para los arriendos de uso distinto de vivienda, rigen los acuerdos de las partes y, solo de forma supletoria, el artículo 19 LAU.
Y para ambos arriendos es ley supletoria el Código Civil común. Del cual hay que tener en cuenta que establece ciertas limitaciones a las obras de mejora que decida hacer el casero:
- El arrendador no puede variar la forma de la finca alquilada.
- El arrendador debe mantener a su inquilino en el goce pacífico del inmueble alquilado.
¿Qué son las obras de mejora? Lo podéis leer en este post.
Hay que distinguir entre:
- Obras de mejora realizadas por voluntad exclusiva del casero.
- Las mejoras pactadas entre casero e inquilino.
Obras de mejora realizadas por voluntad exclusiva del casero
El casero tiene derecho a elevar la renta anual si concurren los siguientes requisitos:
- Que haya transcurrido el plazo mínimo legal al que tiene derecho el arrendatario. Las obras de mejora realizadas por el arrendador antes de finalizar este plazo no dan derecho a incrementar la renta, ni siquiera después de cumplido el plazo.
- Que se haya notificado por escrito al arrendatario la realización de las mejoras.
- Que no exista pacto en contrario. Este pacto es posible, dado que el artículo 6 LAU permite acordar estipulaciones en beneficio del inquilino. El pacto puede ser escrito o verbal, como el propio contrato de inquilinato.
Además, el término mejora debe entenderse en sentido estricto. Sólo son mejoras las obras que lleven a un mejor estado de la vivienda, y que no sean debidas a reparaciones necesarias.
La elevación de la renta se produce desde el mes siguiente a aquel en que el casero comunica al arrendatario la cuantía de las obras.
El casero debe aportar al inquilino:
- Copias de los documentos de los que resulte la cuantía de las obras.
- Un detalle de los cálculos que llevan a la determinación de la nueva renta.
El inquilino tiene derecho a oponerse al aumento de la renta hasta que tenga en su poder los documentos señalados.
El casero puede elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del 20% de la renta vigente en aquel momento. Del capital invertido deberán descontarse las subvenciones públicas obtenidas para la realización de la obra.
Si las obras afectan a varios pisos, hay que distinguir entre edificios sometidos a la legislación de la propiedad horizonatl y los que no lo están.
- En el primer caso, el casero debe repartir proporcionalmente entre las viviendas el capital invertido, aplicando las cuotas de participación que correspondan a cada una de aquellas.
- Para la propiedad vertical, el capital invertido se repartirá proporcionalmente entre las viviendas afectadas por acuerdo entre arrendador y arrendatarios. En defecto de acuerdo, se repartirá proporcionalmente en función de la superficie de la finca arrendada, lo que no siempre es más lógico.
Obras de mejora realizadas por acuerdo entre casero y arrendatario
La posibilidad de hacer obras de mejora en la casa pactadas entre arrendador e inquilino se aplica a los contratos de inquilinato de suscritos a partir del 6 de marzo de 2019 (R.D.L. 7/2019) y a los firmados entre el 19 de diciembre de 2018 y el 23 de enero de 2019, bajo la vigencia del R.D.L. 21/2018.
Las obras de mejora pactadas pueden hacerse en cualquier momento del contrato, y desde que se acaban puede incrementarse la renta. No afecta a los plazos del contrato, que transcurren sin interrupción.
El inquilino tiene derecho a que le sean indemnizados los gastos que le generen las obras, y a que se reduzca la renta en proporción a la parte de la vivienda de cuya utilización se vea privado. Aunque tal privación sea solamente de un día.
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— 2aOpiniónJurídica (@2aOpJur) April 15, 2022
