Como abogado especialista en bienes inmuebles, yo tengo de clientes a propietarios e inquilinos. En relación con el arriendo de fincas urbanas, el mayor problema del arrendador es el cobro de la renta.
Los caseros pueden ser grandes tenedores, empresas o particulares, grupos que se enfrentan al problema del impago de la renta de forma muy distinta.
Para los primeros puede ser un problema menor. Para los particulares puede ser un drama, o puede ponerlos en una situación económica complicada. Muchos pequeños propietarios pagan una hipoteca por el piso que tienen alquilado. O bien han invertido en una vivienda esperando complementar su pensión de jubilación.
Una de mis clientas lleva (mayo de 2022) 2 años sin cobrar la renta del alquiler de su piso. Pero tiene que seguir pagando la hipoteca al banco.
¿Qué debe hacer el casero para cobrar la renta que le debe el arrendatario?
Para que el casero pueda cobrar la renta que le debe su/s arrendatario/s hay que seguir estos dos pasos:
1. Interponer una demanda de desahucio y reclamación de rentas. O solo de reclamación de rentas si no se quiere echar al arrendatario.
2. Una vez ganado el caso hay que ejecutar la resolución judicial. Esto implica el embargo del salario del inquilino. Además del embargo de las propiedades que pudiere tener, lo que no ocurre en la mayoría de ejecuciones de deudas de arrendatarios.
Lo dicho para los inquilinos es válido igualmente para los avalistas de los mismos.
¿Qué parte de la nómina del inquilino se puede embargar?
La respuesta está en el artículo 607 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Del salario del arrendatario no se puede embargar un solo euro de la cuantía que no exceda del Salario Mínimo Interprofesional (S.M.I.). No sólo de la nómina del deudor (cualquier deudor, no solo los arrendatarios). Si los ingresos del/de la arrendatari@ proceden de una pensión de jubilación o de cualquier otra fuente, incluyendo las rentas de un alquiler, y no superan el S.M.I. no se puede embargar ni un céntimo. Si se cobran dos salarios distintos, o dos ingresos distintos de cualquier origen, se consideran como uno solo a estos efectos.
El Salario Mínimo Interprofesional (S.M.I.) para 2022 es como sigue:
1.000 euros brutos mensuales, para una jornada laboral de 40 horas semanales, si se cobra el salario en 14 pagas. El sueldo mínimo anual es de 14.000 euros.
1.166,66 euros brutos mensuales, para la misma jornada laboral de 40 horas semanales, cuando el sueldo se cobra en 12 pagas. Resulta el mismo sueldo mínimo anual de 14.000 euros.
El salario bruto no es lo que el trabajador ingresa en su cuenta bancaria. Al salario bruto hay que restarle las cotizaciones a la Seguridad Social (un 4,7% de contingencias comunes, un 1,55% de prestaciones de paro y un 0,10% para formación personal) y las retenciones por el IRPF.
¿Qué parte del salario superior a 1.000 euros del arrendatario se puede embargar?
También encontramos la respuesta en el artículo 607 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Se puede embargar el 30% de la cuantía que suponga el importe del doble del S.M.I. Si el deudor cobra 1.500 euros brutos se podrá embargar el 30% de 500 €, un total de 150 €.
Puede embargarse el 50% de la suma que se cobre como sueldo bruto comprendida entre 2.000 y 3.000 euros.
Pongamos un ejemplo. Si el deudor cobra un sueldo bruto de 2.800 euros el embargo funcionará de la siguiente manera:
- No se puede embargar nada de los primeros 1.000 euros.
- Se podrá embargar el 30% de los segundos 1.000 €. Es decir: 300 €.
- Podrá embargarse el 50% de 800 €. Un total de 400 €.
Así que si un deudor cobra 2.800 euros brutos pueden embargarse 700 €. No está mal, pero desgraciadamente no es lo frecuente.
Para la cuantía adicional hasta el importe equivalente a un cuarto salario mínimo interprofesional, entre 3.000 y 4.000 euros de salario bruto, puede embargarse el 60%: 600 €.
Y, por último, puede embargarse el 75% de la suma adicional hasta el importe equivalente a un quinto S.M.I., Y para cualquier cantidad que exceda de la anterior cuantía, el 90%.
Así que si alguien tiene la suerte de tener un inquilino deudor que cobre 6.000 euros brutos mensuales, además de los 700 € que hemos embargado de los 3.000 primeros euros, podrá embargar:
- Del cuarto S.M.I. : 600 euros.
- Por el quinto S.M.I. : 750 euros.
- Del sexto S.M.I. : 900 €.
Un total de 2.950 €. Esto equivale a cobrar una deuda en muy poco tiempo.
Esto por lo que se refiere al mandamiento judicial de embargo dirigido al empleador del inquilino.
Ahora bien, una vez el salario llega a la cuenta bancaria, esta puede embargarse sin limitaciones de ningún tipo.
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