En el juicio verbal de desahucio por impago de la renta la ley concede al inquilino la posibilidad de enervar la acción si es la primera vez que el arrendador le demanda por ello. Enervar es una facultad procesal conferida al arrendatario para frustrar mediante el pago o la consignación de la renta adeudada la acción entablada contra él.
Los artículos 22.4 y 440.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil parecen condicionar la enervación al hecho de que el arrendatario moroso reciba la notificación de la admisión de la demanda de desahucio. En esta comunicación se le dice que en 10 días puede pagar lo debido (además de otras cosas que no importan en este post). Sin embargo, la fecha de presentación de la demanda será siempre varios días anterior a la recepción de la misma.
En el interín, desde que el casero presenta la demanda, o antes de que se presente, hasta que el arrendatario la recibe, éste puede haber pagado la suma que debe. El hecho no es muy frecuente, que dígamos. Pues bien, para esto no tenemos una norma aplicable. Ha desaparecido de la ley cualquier referencia al inicio del cómputo del plazo para enervar la acción de desahucio.
Así que el tema se ha «resuelto» en los tribunales. Y hay distintas posturas en las Audiencias Provinciales.
El pago enerva la acción
Algunas sostienen que, una vez presentada la demanda de desahucio por falta de pago de la renta, los pagos realizados por el arrendatario tienen efectos enervatorios. Es indiferente que haya sido citado o no.
Entre ellas las Audiencias de Girona, Sección 2ª, sentencia de 15-2-1996; de Lleida, Sección 2ª, sentencia de 27-3-1996; de Málaga, Sección 6ª, sentencia de 22-3-1997, y de Valencia, Sección 7ª, sentencia de 11 de marzo de 1998. Más cercanas están las Secciones 4ª y 13ª de la Audiencia provincial de Barcelona, sentencias, respectivamente, de 10 de marzo de 2003 y 730/2008, de 16 de diciembre.
Se basan, entre otros argumentos, en el principio de la perpetuatio jurisdictionis. Este principio obliga al juez a dictar sentencia en consonancia con la situación de hecho y de Derecho existente cuando se inicia el pleito. Según dispone el art. 410 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el inicio del pleito, o litispendencia, se produce desde la interposición de la demanda si después es admitida – la demanda se presenta por medios telemáticos en días y horas exactos. Si en ese momento se cumplen todos los requisitos para que la acción de desahucio por impago prospere el pago o la consignación posterior a la presentación de la demanda únicamente puede tener eficacia enervatoria, nunca extintiva de la acción del arrendador.
Que tenga efectos enervatorios implica que el arrendatario tendrá que pagar las costas al casero. Y que no podrá enervar una acción posterior de desahucio por impago de rentas y cantidades asimiladas.
El pago extingue la acción de desahucio
Otras Audiencias, como la de Valencia, Sección 6ª, sentencia de 18-1-2013, y la de Burgos, Sección 3ª, sentencia de 19-2-1998, consideran que lo que procede es una desestimación de la demanda de desahucio porque si el arrendatario ha pagado lo que debía antes de la citación la acción del arrendador se ha extinguido.
Sólo cabe hablar de enervación, y de sus consecuencias, cuando el inquilino demandado paga después de recibir la notificación del Juzgado. Nunca antes.
La entrega del dinero anterior a la notificación es un retraso en el pago, un incumplmiento tardío de la obligación que puede conllevar otras consecuencias jurídicas. Basicamente, el pago de intereses.
Si el pago es posterior a la notificación sí se enerva la acción. La deuda estará saldada y no habrá lugar a la ejecución dineraria propiamente dicha. Pero el casero podrá cobrar las costas.
El requerimiento de pago
Pese a que el pago de la deuda por el arrendatario justo antes de recibir la notificacion judicial no es muy habitual, lo cierto es que el arrendador puede encontrarse en tal situación y, como véis, la solución dependerá del juez que te toque. Así que es mejor prevenir.
Para evitarla, y de paso ahorrase los honorarios de los profesionales intervinientes, el arrendador puede enviar un requerimiento de pago – siempre con un medio fehaciente.
Recibido el requerimiento el locatario moroso tiene 30 días para pagar. Y si no lo hace ya no podrá enervar el desahucio, y el alquiler habrá terminado.
¿Y el inquilino/arrendatario? Debe pagar, que es su obligación. Y si no puede lo mejor es hablarlo con la propiedad, no esperar una demanda de desahucio para acabar pagando la deuda y las costas del proceso.
