Una demanda de desahucio por falta de pago se acaba normalmente con el lanzamiento del inquilino de la vivienda o el local de negocio. La Ley de Enjuiciamiento Civil limita los motivos para oponerse y evitar el desahucio por falta de pago a la:
- Compensación de créditos: que el arrendador también deba dinero al arrendatario.
- Legitimación de las partes.
- Enervación. Que el inquilino pague todo lo que deba: renta y cantidades asimiladas. El pago parcial no enerva el desahucio.
La enervación es una oportunidad que la Ley concede al inquilino: le permite pagar la deuda y continuar con el arriendo. El rigor con que la ley castiga cualquier impago o el retraso en el pago de la renta – el desahucio -, lleva al mismo legislador a conceder esta posibilidad al arrendatario. Por ello, en una demanda de desahucio por impago es preceptivo para su aceptación a trámite que el demandante exponga si el inquilino puede o no enervar la acción.
El Tribunal Supremo -sentencia de 30-10-2009 -, dice: configurar la enervación con un derecho del arrendatario pugna con un derecho del arrendador tan esencial como es recibir el precio del alquiler, derecho correlativo a la obligación del arrendatario de pagarlo, de suerte que la enervación se presenta no tanto como un derecho, cuanto con una oportunidad del arrendatario de evitar el desahucio.
La enervación
El desahucio por impago sólo se puede enervar una vez en un mismo contrato de alquiler (Tribunal Supremo, Sala 1ª, Civil, 26-3-2009, 20-10-2009 y 30-10-2009), aunque haya cambiado el arrendador. La ley sólo da una oportunidad al arrendatario.
En caso de cambio de arrendatario:
- Si en un alquiler un arrendatario ha enervado una acción de desahucio el arrendatario posterior podrá enervar (Audiencia de Baleares, Sec 3ª, 17-1-2006). Aunque también haya cambio de arrendador.
- Cambio de arrendatario por la cesión del contrato de alquiler de local de negocio: la enervación realizada por el cedente no tiene efectos para el cesionario (Audiencia de Pontevedra, Sec 1ª, 29-3-2012).
El inquilino no podrá enervar si el arrendador le ha requerido de pago por cualquier medio fehaciente con un mínimo de 30 días de antelación a la presentación de la demanda y el inquilino no ha pagado al tiempo de la presentación. El pago o la consignación en ese plazo enerva la acción. Se desahucia al inquilino aunque haya consignado la deuda antes del juicio porque lo hace fuera de plazo; había un requerimiento de pago más de un mes anterior a la presentación de la demanda (AP Madrid, Sec. 25ª, 20-10-2016).
Cuando se comunica la demanda al inquilino, si no ha habido requerimiento de pago, éste tiene 10 días para pagar y enervar la acción (art 440.3 Ley Enjuiciamiento Civil). Hay enervación si el arrendatario paga o consigna después de interpuesta la demanda de desahucio pero antes de que se le comunique la demanda (Audiencia de Barcelona, Sec 5ª, 6-4-2011, y de Tarragona, Sec. 3ª, 28-7-2015).
Se admite la enervación si se consigna en un Juzgado distinto del que entiende del desahucio o se consigna en varios a la vez. Es válida la consignación realizada en un procedimiento distinto (Audiencia de Asturias, 21-12-2005).
El requerimiento
El requerimiento de pago previo al inquilino fue introducido en el ordenamiento legal por la Disposición Adicional Quinta de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, que modificó el artículo 1563 de la anterior Ley de Enjuiciamiento Civil, artículo 22.4 de la hoy vigente.
Como medios para requerir caben:
- El burofax.
- La carta notarial.
- El correo electrónico certificado.
- Un telegrama con acuse de recibo.
El requerimiento debe ser fehaciente: deben constar su contenido, la fecha y el lugar de la recepción y la persona que lo recibe, o bien que correos ha dejado aviso. La prueba del envío y su contenido recaen en el arrendador demandante. El requerimiento debe enviarse al domicilio físico o dirección de correo electrónico que conste en el contrato para notificaciones; si no hay ninguno, a la finca alquilada.
Generalmente, el envío del requerimiento por estos medios y el impago del arrendatario en plazo impedirán a éste la enervación de la acción y será desahuciado, aunque éste no lo haya recibido.
Aun así, el requerimiento puede ser ineficaz en algunos casos:
- Si se pretende la entrega en sábado y no consta dónde ni cómo se ha entregado (Audiencia de Málaga, Sec 4ª, 4-12-2009).
- En caso de que no haya mala fe del arrendatario en su falta de recepción. (La mala fe debe probarla quien la argumenta).
- Cuando no consta la recepción y el demandante reconoce que el arrendatario no lo recibió (Audiencia de Barcelona, Sec 13ª, 1-2-2008).
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