En el sistema jurídico español de compraventa de inmuebles rige el sistema del título y el modo:
El título es el contrato de compraventa. El contrato sólo genera obligaciones entre las partes. Dice el artículo 1445 del Código civil que el contrato de compraventa obliga al vendedor a entregar la finca. El comprador se obliga a pagarla. El precio debe ser cierto, en dinero o signo que lo represente.
El modo es la entrega (traditio) de la propiedad de la finca al comprador. Además del artículo 1445 del Código civil, el artículo 1461 también obliga al vendedor a entregar el inmueble vendido, y el 1474 hace al vendedor responsable de la posesión legal y pacífica de la finca vendida, lo que implica que el comprador debe tenerla en su poder.
El artículo 621-9 del Código civil catalán obliga al vendedor a entregar el bien al comprador tal y como se ha pactado en el contrato. Cumple con su obligación de entrega cuando transmite al comprador la posesión del bien o lo pone a su disposición (artículo 621-10).
Contacta con el abogado especialista en Derecho Inmobiliario
Hay un sector doctrinal que entiende que la transmisión del dominio (propiedad) no es esencial a la compraventa ni una obligación taxativa del vendedor. Sin embargo, la realidad económica afirma lo contrario. Por su parte, el Proyecto de Unificación del Derecho Privado Europeo considera que la obligación de entregar la finca es la característica esencial de un contrato de compraventa.
Artículo 1202, Parte A, Libro IV, Draft Common Frame of Reference: «A contract for the sale of goods is a contract under which one party, the seller, undertakes to another party, the buyer, to transfer the ownership of the goods to the buyer, or to a third person, either immediately on conclusion of the contract or at some future time, and the buyer undertakes to pay the price»
Traducción: “Un contrato de compraventa de mercaderías es un contrato en virtud del cual una parte, el vendedor, se obliga frente a otra parte, el comprador, a transferirle la propiedad de las mercaderías, o a transferirsela a un tercero, inmediatamente después de la celebración del contrato o en un momento futuro, y el comprador se obliga a pagar el precio».
Se entiende que hay entrega cuando la finca se pone en posesión del comprador. Habitualmente mediante la entrega de las llaves cuando sólo se firma un contrato privado, sin escritura pública. El otorgamiento de escritura pública se equipara a la entrega, aunque no haya efectiva transmisión de la posesión.
La suspensión de la entrega
El vendedor no está obligado a entregar el inmueble al vendedor en los siguientes supuestos:
Venta sin precio aplazado. A falta de acuerdo sobre el aplazamiento del pago, si el comprador no paga el vendedor no está obligado a entregar el inmueble (artículo 1466 del Código Civil). El comprador, si ofrece el pago, debe consignar el dinero (Tribunal Supremo, sentencia de 14 de noviembre de 2006). Lo más normal es la consignación notarial. El artículo 621-32 del Código Civil catalán obliga al comprador a pagar cuando se le entrega la finca.
El artículo 621-40 del Código Civil catalán permite al vendedor no entregar el inmueble si el comprador debe pagar el precio al mismo tiempo y no lo hace. Es el caso del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, que transmite la propiedad, momento en que el comprador debe abonar lo que quede por pagar. Si el comprador no paga, no hay escritura pública.
También puede suspender la entrega si tiene que entregar el inmueble antes de recibir el dinero y tiene sospechas fundadas de que no cobrará. En este caso, siempre es mejor pactar una condición resolutoria.
Venta con precio aplazado. El vendedor no está obligado a entregar la finca cuando, habiéndose convenido un aplazamiento o término para el pago, descubre que el comprador es insolvente y corre el riesgo de perder el precio. La falta de pago faculta al vendedor para exigir el pago del precio o resolver el contrato.
El descubrimiento de la insolvencia debe hacerse después de perfeccionarse la compraventa, aunque ya existiera antes. Basta que se compruebe que el comprador ha llegado a una situación de insuficiencia de bienes para pagar (Tribunal Supremo, sentencia de 13 de julio de 1994).
El vendedor no puede exigir el pago ni resolver la compraventa si el comprador afianza el precio. Valen la garantía personal (aval bancario) y la real (hipoteca), como se deduce de los artículos 1467 y 1129 del Código Civil.
