El artículo 621-49 del Código Civil de Cataluña
En este artículo, explicamos cómo el artículo 621-49 del Código Civil de Cataluña (CCCat) regula las cláusulas de financiación en contratos de compraventa. Además, analizamos cómo interpretar este artículo según la doctrina del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña (TSJCat) y cómo afecta a las partes implicadas.
El artículo 621-49 del Código Civil de Cataluña (en adelante CCCat) dice:
1. Si el contrato de compraventa prevé la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito, el comprador, salvo pacto en contrario, puede desistir del contrato si justifica documentalmente, en el plazo pactado, la negativa de la entidad designada a conceder la financiación o a aceptar la subrogación del comprador en la hipoteca que grava el inmueble, salvo que la denegación se derive de la negligencia del comprador.
2. El desistimiento del comprador obliga al vendedor a la devolución del precio que le hubiera sido entregado y, si procede, de las arras penitenciales, y obliga al comprador a dejar al vendedor en la misma situación en la que se habría encontrado si no se hubiera concluido el contrato, sin perjuicio de lo establecido por la legislación hipotecaria.
¿Qué implica este artículo para las partes?
Este artículo protege al comprador, pero implica obligaciones para ambas partes, prevé la posibilidad de que el comprador y el vendedor de una compraventa de inmuebles pacten una cláusula suspensiva. Si el comprador no encuentra financiación hipotecaria (o de otro tipo, pero debe ser de una entidad de crédito) el contrato queda como si no se hubiera concluido, siempre que aquel se haya comportado diligentemente a la hora de obtener el crédito. La comunicación en plazo de la falta de financiación obliga al vendedor a devolver las arras al comprador si este las ha pagado. Es irrelevante que las arras sean penitenciales, confirmatorias o penales.
¿Debe mencionarse una entidad financiera en el contrato?
Esta cuestión la resolvió una sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Catalunya (TSJCat en adelante), la número 21/2024, de 17 de abril.
Esta sentencia resuelve un recurso de casación que fija doctrina sobre la interpretación del artículo 621-49 CCCat. No fija jurisprudencia porque es la única sentencia al respecto.
(Hay que tener en cuenta que el Tribunal Supremo no es el órgano judicial superior para el Derecho civil catalán; su papel lo cumple el TSJCat.)
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El caso es el siguiente. Una vendedora interpuso una demanda contra un comprador que no había obtenido crédito para financiar la compra de una vivienda, habiéndolo pedido a dos bancos. La vendedora solicitaba el cumplimiento de un contrato de los llamados de arras – un contrato de compraventa con una cláusula de arras penitenciales – en el que había una cláusula que resumía lo dispuesto en el artículo 621-49 CCCat, sin mencionar expresamente ninguna entidad de crédito. La vendedora no quería devolver la suma de dinero que el comprador le había entregado en concepto de arras argumentado que, para que la cláusula tuviera valor suspensivo, debía constar en la misma alguna entidad financiera. El Juzgado de Primera Instancia y la Audiencia Provincial de Barcelona dieron la razón al comprador.
La vendedora elevó el litigio al TSJCat, que admitió el recurso por falta de doctrina jurisprudencial sobre este artículo del CCCat. La cuestión es si es necesario o no que en una estipulación sobre financiación por una entidad de crédito en una compraventa de inmuebles debe constar o no alguna entidad de crédito.
La respuesta del TSJCat es que no.
En primer lugar, porque la voluntad del legislador es proteger al comprador. Por ello, no se pueden introducir exigencias no contempladas en la norma.
El artículo 621-49 CCCat establece la negativa de una o varias entidades financieras elegidas por el comprador a conceder la financiación. No puede exigirse al comprador que se dirija a una entidad financiera concreta, o más de una, para obtener la financiación si no se ha pactado así.
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