Este patio está al nivel de la vivienda de la planta baja, la inmediatamente inferior a la suya. Desde la planta baja se accede a una parte del mismo por una puerta que comunica el patio con el salón. Mis clientes acceden a su parte del patio por unas escaleras que descienden desde su piso.
Cuando mis clientes compraron su piso el patio ya estaba separado. Pero el patio ni tan siquiera figura en la escritura de obra nueva del edificio, mucho menos su uso privativo.
En una junta de hace años, la comunidad de propietarios adoptó el acuerdo por el que se dividía el patio en dos partes, una para la vivienda del bajo y otra para la vivienda del primer piso, que es la de mis clientes. En realidad, fue un acuerdo entre los propietarios de los elementos privativos interesados.
El acuerdo se adoptó en un orden del día en el que, además de la aprobación de las cuentas, se acordó dividir el uso del patio bajo el epígrafe “ruegos y preguntas”.
¿Es válido el acuerdo? ¿Podía adoptarse un tal acuerdo en un apartado de “ruegos y preguntas”?
¿Qué requisitos debe cumplir la convocatoria de la junta de la comunidad de propietarios para que se adopte un acuerdo válido?
El artículo 553-25.1 dice que solo pueden tomarse acuerdos sobre asuntos incluidos en el orden del día.
El artículo 553-21.4 CCCat dice que en la convocatoria de la junta debe constar el orden del día de manera clara y detallada.
La claridad y detalle que se exige tiene por finalidad que los comuneros convocados sepan cuáles son los puntos que se van a tratar. Así, podrán decidir si acuden o no a la junta, decidir su voto y optar por exponer su punto de vista sobre la cuestión a tratar.
¿Qué dicen los tribunales sobre la claridad del orden del día?
El criterio de los tribunales es más flexible que la norma. Basta con que se conozcan los temas a tratar, sin que haya que designar todos y cada uno de los posibles acuerdos a tomar (sentencias de la Audiencia de Tarragona, Sección 3ª, de 11-05-2023, de la de Barcelona, Sección 14ª, número 22/2020). Criterio que siempre nos llevará al caso concreto.
La sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 16ª, número 165/2024, de 5-3, consideró que un aumento del doble de los gastos comunes a tres apartamentos turísticos de un inmueble no podía adoptarse bajo un orden del día que rezaba: “Apartamentos turísticos. Decisiones a adoptar.”
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El tribunal razona que dicho orden del día no cumple con los requisitos mínimos de claridad y detalle sobre el contenido del debate que se va a efectuar, ya que en ningún caso se advierte a los titulares de los pisos turísticos que se les puede incrementar hasta dos veces su aportación a los gastos comunitarios. Se crea indefensión a dichos comuneros, pues no pueden acudir preparados al debate para que no se adopte el acuerdo, o para que el incremento de su aportación a los gastos comunes sea menor, o venga condicionado al número de días que tienen los apartamentos arrendados. El tribunal dio la razón a los propietarios que impugnaron el acuerdo, que no estaban de acuerdo con que les doblaran su contribución a los gastos comunitarios. El Juzgado de Primera Instancia también falló a su favor.
Así que, volviendo a la pregunta inicial, si se puede establecer el reparto del uso privativo de un elemento común, un patio, en una junta que sólo se convoca para aprobar cuentas y hacer ruegos y preguntas, la respuesta es no. Pero si nadie impugna el acuerdo…..
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