La comunidad de propietarios existe desde el momento en el que el propietario del edificio vende un elemento privativo en documento privado a otra persona. Entonces hay que otorgar la escritura de constitución de la propiedad horizontal (SAP Navarra , Sección 3ª, 30-6-2022).
Generalmente, los estatutos los otorgan los promotores del inmueble cuando se inscribe la obra nueva en el Registro de la Propiedad. Si los promotores no los redactan los comuneros pueden hacerlo. Si existen, podrán modificarlos.
Los estatutos que comento en este post son de un edificio en Valencia. Los locales se han convertido en viviendas con el asesoramiento jurídico de este despacho. La comunidad debe admitir el cambio de uso de local a vivienda si no hay prohibición expresa en los estatutos para ello (SAP Navarra, Sección 3ª, 6-6-2022). Pero como se ha construido en parte de los patios, elementos comunes, ha sido necesario el acuerdo unánime del resto de propietarios.
Exención de gastos
Los locales de la planta baja están exentos de «los gastos de entretenimiento, conservación y reparaciones ordinarias del patio-zaguán y de la escalera» . (No es necesaria la aprobación en junta de las obras necesarias para el mantenimiento del edificio, SAP Madrid, Sección 13ª, 30-3-2022.)
Da igual que los propietarios o inquilinos de las plantas bajas usen el patio-zaguán y la escalera. SAP Ávila, Sec. 1.ª, 3-3-2020: si los locales están exentos de determinados gastos de mantenimiento, no es nulo el acuerdo que reparte los gastos contando con dicha exoneración, aunque se haga un uso puntual de los elementos comunes.
Es decir, no pagan la luz de la escalera, la del ascensor, la limpieza, el cambio de bombillas. El videoportero lo pagarán si disponen del mismo servicio que el resto de pisos.
Es dudoso que las plantas bajas tuvieran que pagar la instalación de la calefacción si esta fuera un elemento común. En todo caso, si no tuvieren acometida, quedarían exentos de los gastos de combustible (SAP Madrid, Sección 20ª, 17-3-2022). Nunca estarían exentos de pagar la instalación de un ascensor, si no lo hubiere. Tribunal Supremo, sentencia de 10-5-2021: la bajada del ascensor a cota cero no es una mera obra de conservación, sino de ubicación ex novo en una planta; deben pagarla todos los comuneros.
En cambio:
1 Contribuirán al pago de los gastos extraordinarios en elementos comunes, incluidos los del patio-zaguán y la escalera. Gastos extraordinarios son aquellas obras y reparaciones que hay que llevar a cabo por acontecimientos imprevistos, fortuitos o no, o aquellos que no forman parte del normal mantenimiento de la finca y se pagan con derramas extraordinarias, como las obras para pasar la ITE.
2 Pagarán los gastos ordinarios del resto de elementos comunes del inmueble. Además, el seguro de la comunidad y los honorarios del administrador.
Obras
Los propietarios de las plantas bajas también podrán «hacer toda clase de reformas, modificaciones y obras (…) en el exterior de su hueco y fachada», permiso que hay que interpretar restrictivamente, dado que la fachada es un elemento común del edificio.
Tribunal Supremo, sentencia de 17-11-2021: no tiene amparo en la autorización de obras a los locales en los estatutos abrir una puerta de salida al patio que es elemento común. Puerta que había que abrir en una fachada posterior.
SAP Cantabria, Sección 4ª, 13-10-2021: las fachadas del edificio son elementos comunes por naturaleza: las obras realizadas en ellas han de contar con la autorización de los comuneros.
SAP Pontevedra, Sección 6ª, 406/2020: aunque se permita a los locales hacer obras en los estatutos, la comunidad puede prohibir abrir un hueco en un muro estructural, porque afecta a la estructura y estabilidad del edificio.
Chimeneas de humos de calefacción y refrigeración
También podrán «..sacar chimeneas particulares por los patios interiores del edificio o fachadas del mismo para la salida de humos de calefacción o refrigeración (….) sin más limitación que la colocación de los tubos de las chimeneas a través de los patios serán efectuados mediante andamios volantes o sujetando la tubería en la parte de superficie de los patios o fachadas no destinados a huecos o ventanas.»
Sin embargo, falta algo en esta autorización.
Como dice la SAP Albacete, Sección 1ª, 9-6-2022, que los estatutos permitan la instalación de tubos de salida de humos en la fachada no implica que autorice la alteración de la estructura y apertura de huecos para ello. La estructura del edificio y sus paredes son elementos comunes; no se pueden alterar sin permiso comunitario, salvo disposición estatutaria.
No hay ninguna autorización para ubicar aparatos de refrigeración en fachadas anteriores y posteriores. SAP Pontevedra, Sección 3ª, 25-2-2021: la instalación del aparato de aire acondicionado en la fachada debe contar con el consentimiento de la comunidad. Pero si se han colocado colocado otros aparatos parecidos, y no hay perjuicio alguno para la Comunidad o el resto de comuneros, y las obras son mínimas, no procede denegar la instalación (SAP A Coruña, Sección 5, 21-10-2020).
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En Twitter:
Reconocido en estatutos el uso de todos los accesos comunes por los locales comerciales, la #Comunidad de propietarios no puede decidir el cierre de varios de ellos durante el horario comercial
AP #Murcia, Sec 1ª, 21-11-2022@JurisTwit
— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) February 9, 2023
La #Comunidad de propietarios no puede reclamar a la esposa ocupante del piso los gastos comunitarios, sino que tiene que reclamarlos a su marido que es el propietario de la vivienda
AP #Barcelona , Sec. 1.ª, 12-11-2021#Derecho #Justicia
— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) October 5, 2022
