Pese a que la propiedad horizontal se rige principalmente por normas de derecho necesario (ius cogens), ello no es óbice para la aplicación del principio de la autonomía de la voluntad contractual de los particulares del artículo 1255 del Código Civil. La principal manifestación de dicha autonomía son los estatutos de la comunidad de propietarios.
Precisamente porque son una aplicación de la autonomía de la voluntad privada, los edificios constituidos en régimen de propiedad horizontal pueden tenerlos o no. Los estatutos que tenga una comunidad de propietarios regulan el régimen jurídico del inmueble. Lo cual significa que las normas de un edificio pueden ser muy distintas a las del inmueble vecino.
Generalmente, los estatutos los redactan los promotores del edificio antes de vender las diversas entidades. Por ello, los encontramos, normalmente, al final del título constitutivo. También pueden redactarlos y modificarlos los propietarios.
Los estatutos que aquí comento son de un edificio en la ciudad de Valencia. Sus normas son de aplicación, única y exclusivamente, a los dos locales que tiene el inmueble.
Los locales están exonerados de algunos gastos comunes
Estos estatutos dicen que los dos locales comerciales de la planta baja «quedan exceptuados de todos los gastos de entretenimiento, conservación y reparaciones ordinarias del patio zaguán de entrada y escalera del edificio». Los propietarios de los locales no pagarán la luz ni la limpieza de la escalera, ni las obras ordinarias de reparación y mantenimiento de la entrada y de la escalera. (No están exceptuados de los gastos extraordinarios.) La ley permite esta exclusión de los gastos comunes. El Tribunal Supremo la justifica en el no uso del servicio (sentencia de 17-11-2016), en este caso de la entrada y de la escalera, a la que los locales no tienen acceso directo.
Se pueden dedicar los locales a cualquier actividad
Dicen los estatutos que en los dos locales se podrá «instalar cualquier clase de industria«, lo cual es una inmensa ventaja para arrendarlos. Aunque hay que tener en cuenta que en los locales de las fincas organizadas en propiedad horizontal puede desarrollarse cualquier actividad que no esté prohibida en los estatutos
Los propietarios de los locales pueden también:
- Hacer cualquier clase de obras en el interior de los mismos.
- Instalar salidas de humos, calefacción y refrigeración, tanto en la fachada como en los patios interiores del edificio.
- Instalar antenas de radio, televisión o cualquier otro medio de comunicación en la azotea o en las fachadas de la finca.
- Hacer obras en el exterior de su hueco y en la fachada; colocar y quitar marquesinas, decoraciones, toldos y anuncios luminosos. Hay que entender que no se puede hacer cualquier tipo de obras en la fachada, que es siempre un elemento común.
Los dos locales se pueden unir, dividir, segregar
Los estatutos dicen que los propietarios de los dos locales pueden «verificar segregaciones, divisiones, subdivisiones, agrupaciones y reagrupaciones, formando el local o locales que se precisen….» sin autorización de la junta de propietarios. Con la condición de que los locales que resulten, si se dividen los dos que hay en un número superior, tengan acceso a la calle o a un elemento común. Por ello, los propietarios podrán abrir y cerrar huecos, puertas y accesos a la calle, e incluso a fincas colindantes.
Esta cláusula está expresamente prevista como posible contenido de los estatutos en el apartado a) del artículo 553-11.2 del Código Civil de Cataluña. Los tribunales habían venido considerando nulas de pleno derecho este tipo de cláusulas por contravenir el artículo 8 de la Ley de Propiedad Horizontal. Sin embargo, hoy día estas cláusulas se consideran válidas sin discusión (Tribunal Supremo, sentencias de 15-11-201o y 25-02-2013).
Esta facultad de dividir, agregar y segregar viene acompañada de la facultad de modificar el título constitutivo y los estatutos sin autorización de los comuneros, así como de repartir las cuotas de participación de los dos locales entre los resultantes, o sumarlas si se agrupan en una sola entidad.
Esto es importante, porque la inscripción en el Registro de la Propiedad de estas cláusulas de dividir, segregar, agregar entidades privativas, requiere que conste el sistema de cálculo de las cuotas de participación (resolución de la DGSJFP, 03-06-2020).
NULO EL ACUERDO que prohibe la actividad del local cuando los estatutos de la #Comunidad de propietarios permiten cualquier actividad y ésta no es contraria a las ordenanzas municipales ni perjudica al edificio ni a los propietarios
Tribunal Supremo, Civil, 5-6-2023
— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) June 27, 2023
La #Comunidad de propietarios debe inscribir en el Registro de la Propiedad el acuerdo de 1972 en el que se modifica el Título Constitutivo y se excluye al local de abonar los gastos comunitarios de la escalera
AP #Barcelona , Sec. 14.ª, 9-7-2021#Derecho #PROPIEDAD
— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) April 21, 2022
