Una comunidad de propietarios es una comunidad de bienes. Los propietarios de los elementos privativos lo son también de los comunes. Su participación en ellos es un porcentaje: la cuota de participación.
Toda comunidad de bienes se gobierna por mayorías: simple, cualificada, unanimidad. Sin embargo si en la comunidad de bienes ordinaria los copropietarios suelen conocerse o tener algún vínculo – hermanos herederos, pareja que compra una vivienda -, en la propiedad horizontal no es así. Los comuneros sólo tienen relación por ser propietarios de partes de un inmueble. En esto se parece a una sociedad anónima, sólo que los comuneros también son vecinos.
Por ello los estatutos son importantes. Para regular la vida de la comunidad.
Jurídicamente hablando los estatutos son un texto producto de la autonomía de la voluntad que se reconoce a las relaciones privadas (autorregulación). No sólo se aplica la ley. Son una especie de contrato que rige algunos aspectos de la comunidad de propietarios.
El artículo 553-11 del Código Civil catalán permite a la comunidad gestionar su régimen jurídico en los estatutos incluyendo los siguientes puntos:
a) El destino, uso y aprovechamiento de los elementos privativos y de los elementos comunes. Por ejemplo donde se puede instalar el aire acondicionado.
b) Las limitaciones de uso y demás cargas de los elementos privativos. Se pueden limitar los usos de los pisos y los locales. Si sólo pueden ser viviendas o si se pueden destinar a despachos u oficinas con concurrencia. En los estatutos es donde se puede (y debe) prohibir el alquiler turístico.
c) El ejercicio de los derechos y el cumplimiento de las obligaciones. Por ejemplo decidir si los locales pagan los gastos de escalera y ascensor.
d) La aplicación de gastos e ingresos y la distribución de cargas y beneficios. Es el régimen económico de la comunidad. Se puede decidir qué gastos se distribuyen según el coeficiente y cuales a partes iguales.
e) Los órganos de gobierno complementarios de los establecidos por la ley. Hay muy pocas comunidades que además del presidente, el secretario y la junta tengan otros órganos. Algunas tienen subcomisiones para cosas concretas: obras, conservación de piscinas, de relación con los empleados.
f) La forma de gestión y administración. Cabe establecer los turnos para ocupar la presidencia, sus funciones, las del administrador. También puede establecerse el régimen de ejecutividad de los acuerdos. También es posible crear subcomunidades para los garajes.
Además el mismo artículo dice que son válidas las siguientes cláusulas:
1.- Las que permiten las operaciones de agrupación, agregación, segregación y división de elementos privativos y las de desvinculación de anexos con creación de nuevas entidades sin consentimiento de la junta de propietarios. Por ejemplo: crear dos pisos medianos de uno grande o viceversa.
2.- Aquellas que exoneran a determinados propietarios de elementos privativos de la obligación de satisfacer los gastos de conservación de elementos comunes concretos, que pueden incluir los del portal, la escalera, los ascensores, los jardines, las zonas de recreo y demás espacios semejantes. Es una cláusula pensada para locales.
3.- Las que establecen la utilización exclusiva y, si procede, el cierre de una parte del solar o de las cubiertas o de cualquier otro elemento común o parte determinada de este en favor de algún elemento privativo. Aunque esto es más propio de la escritura de constitución del régimen de propiedad horizontal.
4.- Permitir el uso o el disfrute de elementos comunes mediante la colocación de carteles de publicidad. Se refiere a la utilización de la fachada por los locales comerciales. También al alquiler de la azotea para poner anuncios.
5.- Las que limitan las actividades que pueden realizarse en los elementos privativos. A qué pueden dedicarse y a qué no. Incluso se puede limitar el ruido.
6.- Las que prevén la resolución de los conflictos mediante el arbitraje o la mediación para cualquier cuestión del régimen de la propiedad horizontal. Cláusula muy recomendable pero muy poco usada. (En general el arbitraje y la mediación funcionan poco en España.)
Como veis la ley se repite. Parece que se quiere indicar a las comunidades que regulen algunas cosas.
Obligatoriedad de los estatutos
En Cataluña los estatutos de una comunidad de propietarios inscritos en el Registro de la Propiedad obligan a todos los comuneros. Pero los que no lo eran cuando se inscribieron no pueden ser perjudicados si son adquirentes de buena fe. Esto significa que no les obligan si no los conocían. La carga de la prueba de su ignorancia es de ellos.
En cambio en las comunidades regidas por la Ley de Propiedad Horizontal los estatutos no inscritos obligan a los que eran propietarios cuando se aprobaron y a los terceros adquirentes de buena fe que no conocían su existencia (Tribunal Supremo, 25.4.2013).
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