Muchos de mis consultantes sobre asuntos relativos a comunidades de propietarios me comentan que su edificio no tiene estatutos. Esto, que a veces es cierto, no es exacto.
Todos lo edificios tienen inscrita en el Registro de la Propiedad una declaración de obra nueva en la cual se describe el edificio, con sus elementos privativos: pisos, trasteros, garaje, locales. Es necesario para que el inmueble se someta a la legislación de la propiedad horizontal. Al final de dicha inscripción suele haber una normas que son los estatutos de la comunidad. Habitualmente los redacta el promotor del inmueble. Lo más normal es que regulen sólo unos pocos aspectos de los que se pueden establecer en los estatutos.
Los estatutos, como dice el art. 553-11 del CCCat (el código civil catalán) regulan los aspectos referentes al régimen jurídico real de la comunidad. A título orientativo, el mismo artículo enumera qué pueden contener los estatutos. Entre ellos: «El destino, uso y aprovechamiento de los elementos privativos«. Ello incluye prohibiciones; por ejemplo, que no pueda haber bares ni restaurantes en los locales.
Una de las cosas que se pueden hacer con los elementos privativos es dividirlos, segregarlos o agregarlos. Y los estatutos pueden permitirlo sin precisar el consentimiento de la comunidad. Esto es importante porque las mayorías exigidas en el art. 553-26 CCCat para llevar a cabo estas obras son cualificadas y dificiles de obtener.
Unos estatutos que permiten dividir, segregar y agregar elementos privativos
Estos estatutos los mandó redactar el que entonces era único propietario de un inmueble sito en un lugar privilegiado de Barcelona. Como es habitual están al final de la escritura de división horizontal de la finca.
1.- Segregar. Dividir cualquier entidad privativa en 2 o más entidades registrales independientes, distribuyendo la cuota de participación de la primera entre las resultantes. El propietario de una vivienda puede convertirla en 2, vender una y vivir en la otra. En el Ensanche de Barcelona se ha hecho mucho. Hay un problema: se necesita el permiso del ayuntamiento.
2.- Agregar. También puede hacerse lo contrario. Convertir dos o más elementos privativos en uno solo, y tanto si colindan horizontal como verticalmente – se puede crear un dúplex. La cuota de participación de la nueva entidad registral será la suma de las que tenían las agregadas.
Los estatutos deciden a quien corresponde el mantenimiento y la conservación de las terrazas
La escritura del edificio describe una serie de viviendas, a alguna de las cuales les corresponde el uso exclusivo y excluyente de las terrazas y los patios a los que tienen el único acceso. Tanto las terrazas como los patios son elementos comunes, aunque el uso sea privativo.
Los estatutos establecen así el mantenimiento y conservación de las terrazas:
1.- Las reparaciones de carácter ordinario y la conservación y la limpieza irán a cargo de los respectivos usuarios.
2.- Las reparaciones que afecten a la estructura del inmueble y a la impermeabilización de las cubiertas irán a cargo de la comunidad de propietarios.
Este régimen de responsabilidad siempre es así, lo digan o no los estatutos. En este caso el problema es saber hasta dónde llega la obligación del propietario en lo relativo a limpieza y conservación. ¿Incluye la sustitución de las baldosas en mal estado?
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Al no constar prohibición expresa en los estatutos para el cambio de destino del inmueble, la #Comunidad debe admitir el cambio de uso de local a #Vivienda
— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) October 5, 2022
AP #Navarra , Sec. 3.ª, 6-6-2022#Derecho #Justicia
