Las normas que regulan las comunidades de propietarios se contienen en el título constitutivo, los estatutos y las normas o reglamentos de régimen interior según los artículos 5 y 6 de la Ley de Propiedad Horizontal
Los artículos 553-9 a 553-12 del Codi civil catalán regulan el título constitutivo, los estatutos y las normas o reglamentos de régimen interior de las comunidades de propietarios radicadas en Catalunya.
Este artículo trata del título constitutivo, los estatutos y las normas o reglamentos de régimen interior que regula la legislación catalana de la propiedad horizontal.
El título constitutivo
El título de constitución del régimen de propiedad horizontal debe constar en una escritura pública, que en todo caso debe contener:
- La descripción del inmueble en conjunto, que debe indicar si está terminado o no, y la relación de los elementos, instalaciones y servicios comunes de que dispone.
- La descripción de todos los elementos privativos, con el correspondiente número de orden interno en el inmueble, la cuota general de participación y, si procede, las especiales que les corresponden, así como la superficie útil, la situación, los límites, la planta, el destino y, si procede, los espacios físicos o los derechos que constituyan sus anexos o vinculaciones.
- Un plano descriptivo del inmueble.
- Los estatutos, si existen. En muchas comunidades los estatutos están en el título constitutivo.
- Las reservas de derechos o facultades, si existen, establecidas a favor del promotor o de los constituyentes del régimen.
- La previsión, si procede, de formación de subcomunidades.
Los estatutos
Los estatutos son una especie de contrato que regula la vida de la comunidad de propietarios.
Contienen, entre otras cosas,
- El destino, uso y aprovechamiento de los elementos privativos y de los elementos comunes. Este es un punto muy importante. Los estatutos pueden limitar el uso que se puede dar a los elementos privativos. Por ejemplo, que los pisos sólo puedan dedicarse a ser viviendas de unidades familiares, impidiendo su aprovechamiento como vivienda turística, residencia de ancianos, despacho profesional. En el ámbito de los locales comerciales puede establecerse una prohibición de dedicarlos a bares, restaurantes, pubs y cualquier otro que pueda ser molesto para la comunidad en general y para los vecinos del edificio y del barrio.
- Las limitaciones de uso y demás cargas de los elementos privativos.
- El ejercicio de los derechos y el cumplimiento de las obligaciones.
- La aplicación de gastos e ingresos y la distribución de cargas y beneficios.
- Los órganos de gobierno complementarios de los establecidos por el presente código y sus competencias.
- La forma de gestión y administración.
Los estatutos pueden contener las siguientes cláusulas
- Las que permiten las operaciones de agrupación, agregación, segregación y división de elementos privativos y las de desvinculación de anexos con creación de nuevas entidades sin consentimiento de la junta de propietarios. En este caso, las cuotas de participación de las fincas resultantes se fijan por la suma o la distribución de las cuotas de los elementos privativos afectados.
- Aquellas que exoneran a determinados propietarios de elementos privativos de la obligación de satisfacer los gastos de conservación de elementos comunes concretos, que pueden incluir las del portal, la escalera, los ascensores, los jardines, las zonas de recreo y demás espacios semejante. El más habitual es el caso en que los locales no pagan los gastos generales de la escalera.
- Las que establecen la utilización exclusiva y, si procede, el cierre de una parte del solar, o de las cubiertas o de cualquier otro elemento común o parte determinada de este en favor de algún elemento privativo. Las terrazas de los áticos y los patios de los entresuelos son el mejor ejemplo.
- Las que permiten el uso o el disfrute de elementos comunes mediante la colocación de carteles de publicidad. Importante para los locales de negocio.
- Las que limitan las actividades que pueden realizarse en los elementos privativos.
- Las que prevén la resolución de los conflictos mediante el arbitraje o la mediación para cualquier cuestión del régimen de la propiedad horizontal.
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Las normas o reglamentos de régimen interno
El reglamento de régimen interior, básicamente, regula la convivencia vecinal y el buen uso de los servicios y elementos comunes.
Estas normas son acordadas por la Junta de propietarios, no pueden oponerse a los estatutos ni a la ley ni regular materias reservadas a éstos. Así, no pueden regular la forma de contribución a los gastos comunes o sus exoneraciones, sentencia del Tribunal Supremo de 29-05-2009.
Se pueden regular:
- La ordenación estética de los buzones, de las placas que anuncien una actividad profesional, y de las puertas de acceso a las viviendas.
- La obligación de utilizar los mismos modelos de rejas, toldos y carpintería exterior.
- El tendido de la ropa, el horario de recogida de basura por el portero o el conserje, la realización de obras, el horario de cierre de la puerta de entrada al edificio, el uso del ascensor.
- La limitación del acceso de animales domésticos a los espacios comunes, como el ascensor o las azoteas.
- La instalación de aparatos de aire acondicionado y antenas parabólicas.
