El artículo 28 de la Ley de arrendamientos urbanos (uno de los pocos que la Ley 4/2013 no modificó) establece que el contrato de alquiler se extingue:
1.- Por la pérdida de la finca arrendada por causa no imputable – sin culpa o negligencia – al arrendador (si la perdida es culpa del arrendador el arrendatario puede resolver el contrato).
La perdida puede ser material o física, consecuencia de un acontecimiento catastrófico y de producción instantánea o producto de deterioros o averías importantes, o jurídica,por la existencia de normas o de actos en ejecución de normas, que prohíban o imposibiliten la utilización de la finca arrendada conforme a su destino. Sería el caso de la expropiación forzosa. La perdida puede ser total o parcial.
2.- Por la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente. Para conocer el supuesto de hecho – ruina – que puede dar lugar a tal declaración es preciso acudir a la normativa urbanística de cada Comunidad Autónoma. En líneas generales, la ruina se identifica con la ruina económica, que es el supuesto en el que el coste de la reparaciones supera la mitad del valor de una nueva construcción de características similares a la existente. La declaración de ruina debe acordarla la autoridad competente, según la legislación administrativa, y no ser susceptible de recurso; si se dan ambos requisitos el juez civil no puede hacer otra cosa que decretar la resolución del contrato de alquiler.
Alquileres de renta antigua
Los contratos celebrados antes del 1 de enero de 1995 continúan rigiéndose por el Decreto 4104/1964.
La extinción de estos contra por pérdida o ruina se establece en el artículo 114 (apartados 9, expropiación forzosa, y 10, declaración de ruina).
La expropiación forzosa del inmueble deberá ser dispuesta por la autoridad competente y no ser susceptible de recurso.
En la extinción del alquiler por ruina del artículo 114.10 hay más exigencias para el arrendador: debe acordarse por la autoridad municipal competente y tramitarse en un expediente en el cual se hubiere citado a todos los inquilinos y arrendatarios.
Sin embargo, que la ruina sea imputable o no al arrendador es irrelevante. El casero puede haber dejado que la ruina se produzca para echar a los inquilinos, como pasó en el casco antiguo de Barcelona hace unos años. Son los inquilinos los que tienen que comunicar y exigir al arrendador la realización de las obras precisas para el mantenimiento del inmueble. Si no lo hacen y se declara la ruina de la finca no tendrán derecho a que se realicen las reparaciones que establecen los artículos 1554 del Código civil y 107 del Decreto 4104/1964 (sentencia del Tribunal Supremo de 28 de septiembre de 2001).
Los tribunales han atenuado la exigencia de la obligada citación de los arrendatarios e inquilinos en el expediente de ruina. Así, en una sentencia de la Audiencia Provincial de Badajoz, se consideró acorde a Derecho la no citación de un arrendatario en el expediente, porque había tenido conocimiento de su existencia y de los distintos trámites seguidos para la demolición del inmueble donde se encontraba el local que tenía alquilado, e incluso presentó un escrito donde se pronunciaba sobre la ruina que amenazaba al inmueble.
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