El artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos obliga al casero a realizar «todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido«. El uso convenido es que la finca sea la vivienda permanente del inquilino y su familia.
(Una idea de lo que es la habitabilidad la podemos encontrar en el artículo 3.1 de la Ley de Ordenación de la Edificación, y en los artículos 13 a 15 del Código Técnico de la Edificación, que se refieren a las exigencias de salubridad, protección frente al ruido y ahorro de energía. En Catalunya no se puede alquilar una vivienda sin cédula de habitabilidad, so pena de una multa considerable).
La obligación del arrendador es mantener el piso o la casa en las mismas condiciones en las que estaba cuando se firmó el contrato. Esta obligación se extiende a los espacios y dependencias cedidos como accesorios a la vivienda.
Con dos condiciones:
1. Que el deterioro no sea imputable al arrendatario, lo que implica un uso correcto de la vivienda por el mismo. El inquilino es responsable del deterioro de la vivienda, salvo que pruebe que no fue culpa suya nni de sus convivientes.
2. Y que se trate de meras correcciones de los deterioros sufridos por la finca, no de su reconstrucción o reedificación (Tribunal Supremo, 11-11-1993).
En caso de tener alguna duda con el contrato de arrendamiento, sea propietario o inquilino, lo mejor es contactar con un abogado especialista en arrendamientos, que pueda asesorarle en todo lo que necesite.
Condiciones para que el inquilino resuelva el contrato
El incumplimiento de esta obligación por el casero da derecho al arrendatario a la resolución del acuerdo locativo, tal como establece el artículo 27.3.a) LAU. Para los alquileres de renta antigua sigue vigente el artículo 115 de la LAU de 1964, que estipula que las reparaciones deben ser las necesarias para conservar la vivienda, sus instalaciones y servicios y las cosas de uso necesario o común.
Con estas condiciones:
1. El incumplimiento debe ser esencial. Las deficiencias deben comportar la inhabitabilidad de la vivienda. No basta que exista una necesidad de reparaciones si no impiden el uso de la finca alquilada.
2. El arrendatario debe acreditar y probar la existencia de las deficiencias.
3. El arrendatario no podrá resolver el contrato si antes no ha puesto en conocimiento del casero la necesidad de las obras.
4. El arrendado debe tener el control de las obras. No podrá prosperar la acción de resolución si la realización de las obras o reparaciones exige la autorización de un tercero sobre el que el propietario no tiene control. Es el caso de las obras que dependen de la comunidad de propietarios donde esté la vivienda.
5. El inquilino debe haber cumplido todas sus obligaciones contractuales. No se puede dejar de pagar la renta esperando que el casero haga las reparaciones.
El casero debe tener en cuenta que le es imputable la destrucción o menoscabo de la finca por la falta de reparaciones necesarias, así como que son nulas las cláusulas contractuales, y se tendrán por no puestas, las que impongan a los inquilinos las obras de conservación y reparación de la vivienda (sentencias de las Audiencias Provinciales de Barcelona, Sección 13ª, 519/2206; de Asturias, Sección 6ª, 307/2005; de Lleida, Sección 2ª, 57/2005), y las que aumenten la renta por su realización.
Como ejemplos de causas que permiten a los arrendatarios resolver el contrato de arriendo, podemos encontrar en la jurisprudencia la presencia de cucarachas que no desaparecen a pesar del tratamiento de desinsectación (Audiencia de Madrid, sentencia de 11-11-2016), o la falta de alta en los suministros (Audiencia de Toledo, sentencia de 39-04-2014).
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