El 1 de enero de 1995 fue una fecha clave en la legislación española del alquiler de inmuebles. La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos recuperaba un elemento esencial de los arriendos: la temporalidad. Se alquila por un tiempo determinado y un precio cierto.
Antes de dicha fecha los alquileres estaban sometidos a la prórroga forzosa. La duración del alquiler dependía de la voluntad del arrendatario aunque, desde el 9 de mayo de 1985, vía Decreto Boyer, la prórroga forzosa no era obligatoria. Se podía pactar o no.
Para limitar la duración de los contratos de alquiler de local de negocio anteriores al 1 de enero de 1995, las disposiciones transitorias de la Ley de Arrendamientos Urbanos distinguían entre contratos anteriores y posteriores al 9 de mayo de 1985. La Disposición Transitoria Primera es para los contratos posteriores al Decreto Boyer. La Tercera para los firmados antes del 9 de mayo de 1985.
Los contratos anteriores al 9 de mayo de 1985 no son objeto de este post. Sobre ellos podéis leer este artículo.
Contratos de alquiler de local de negocio posteriores al 9 de mayo de 1985 y anteriores al 1 de enero de 1995
¿La distinción entre contratos anteriores y posteriores a 9 de mayo de 1985 hay que tomarla al pie de la letra o equivale a distinguir entre contratos de alquiler sometidos a la prórroga forzosa y los que no lo están? ¿La política legislativa es distinta para unos y otros o depende estrictamente de la fecha de la firma?
Para contestar esta pregunta hay que aclarar que lo que se pretendía con las disposiciones transitorias de la Ley de Arrendamientos Urbanos – y se ha conseguido con éxito -, es que los contratos de alquiler de local de negocio sometidos a la prórroga forzosa tuvieran una fecha concreta de finalización. (El objetivo era devolver el alquiler -y especialmente la renta -, a la reglas del mercado libre). Esta fecha depende de diversos factores. El más importante es si el arrendatario es una persona física o jurídica.
Si tenéis un contrato de estos os interesará leer este post.
La diferencia entre contratos de alquiler de local de negocio anteriores y posteriores al 9 de mayo de 1985 de las disposiciones transitorias no es exacta. Con independencia de si se firmaron antes o después, lo relevante es si están o no sometidos al régimen de prórroga forzosa del artículo 57 de la LAU 1964.
El Tribunal Supremo lo estableció así en la sentencia de la Sala 1ª, de lo Civil, de 12 marzo 2015 (recurso 3101/2012).
Ciertamente, no sería coherente con el espíritu y finalidad del Real Decreto- Ley 2/1985 (Decreto Boyer), que la supresión del carácter forzoso del régimen de prórroga de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 se tradujese, para el arrendador que lo pactara expresamente cuando podía no hacerlo, en un régimen de duración más desfavorable que el de la propia LAU 1964. No tiene sentido que haya dos regímenes legales para alquileres con prórroga forzosa según la fecha de su firma.
Lo que determina la aplicación de la Disposición Transitoria Primera o Tercera a los alquileres de local de negocio posteriores al 9 de mayo de 1985 es su sometimiento a la prórroga forzosa, que, insisto, se podía pactar pero no era obligatoria después de esta fecha.
Así, la extinción del alquiler de local celebrado entre el 9 de mayo de 1985 y el 31 de diciembre de 1995:
- Se regulará por la la Disposición Transitoria Tercera si está sometido a prórroga forzosa.
- Si no está sometido a prórroga forzosa su duración y finalización será la pactada. Se regirá por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 según lo establecido en la Disposición Transitoria Primera.
La reciente sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra, Vigo, Sec. 6.ª, núm 353/2017, 17-7, que resuelve el recurso de apelación 199/17, aplica la doctrina del Tribunal Supremo.
Ciertamente, de una forma un tanto rigurosa. Pero esa es otra historia.
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