La vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, cuya redacción entró en vigor el 6 de marzo de 2019, – tenéis un pequeño estudio de la misma en este enlace – regula dos arrendamientos muy distintos: los de vivienda habitual y los de uso distinto de vivienda habitual.
El contrato de arrendamiento de un local de negocio es uno de los alquileres para uso distinto de vivienda (el otro es el alquiler de temporada).
El arrendamiento de local es un concepto muy amplio. Un género que incluye varias especies.
Incluye cualquier alquiler de una finca habitable para desarrollar en ella una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente. Puede ser una oficina, una tienda, una nave para una fábrica, un colegio, un taller de reparaciones, una clínica dental, un espacio de coworking. El arrendatario puede ser una persona física o una persona jurídica: un autónomo, una sociedad civil profesional, una sociedad mercantil de capital, una fundación e incluso una administración pública. Naturalmente, también el casero.
La regulación del contrato de alquiler de local de negocio
Estos arrendamientos se rigen por la voluntad de las partes; en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la Ley de Arrendamientos Urbanos y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil para el alquiler de fincas urbanas.
Ello quiere decir que es perfectamente posible y legal, además de muy aconsejable para el casero, excluir del contrato locativo toda la regulación de la LAU. La exclusión de la aplicación de los preceptos de la Ley de Arrendamientos Urbanos deberá hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos.
Dicho de otra manera: se puede pactar absolutamente todo. Algo que no es posible en el contrato de alquiler de vivienda.
Para redactar a su gusto un contrato de arrendamientos recurran siempre a un abogado especialista en alquileres de fincas urbanas. Ahorra problemas.
La fianza en el contrato de alquiler de un local
Digo que se puede pactar todo. Pero hay una excepción: la suma mínima de la fianza. La libertad de pactos tiene un límite.
El artículo 36.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos dice que es obligatoria la exigencia (por el casero) y la prestación (por el inquilino) de una fianza en metálico en la cantidad equivalente a dos meses de la renta contractual inicial en el arrendamiento para uso distinto de vivienda.
Es una suma que no se puede dejar de cobrar o prestar. Aunque al arrendador le interese más otro tipo de prestación, como un aval personal o bancario, o la constitución de una prenda o una hipoteca.
En el supuesto caso de que el casero no estuviera interesado en la fianza en metálico hay una forma de evitarla. Los contratos de alquiler son pactos privados. No pasan por un notario ni por un registro público ni ningún otro organismo oficial, y el organismo competente para el depósito de la fianza no se enterará de la existencia del contrato si a las partes no les conviene que se entere, así que nadie se enteraría si no se prestare la fianza obligatoria.
Ahora bien, si el contrato de alquiler para uso distinto de vivienda va a registrarse en el organismo público autonómico el arrendador va a tener que depositar los dos meses de fianza en metálico, tanto si los ha cobrado del arrendatario como si no.
Más de 2 meses de fianza y su actualización
Por otro lado, hay una suma mínima de fianza exigible, pero no hay un tope, como sí ocurre en el contrato de alquiler de vivienda habitual.
El casero puede exigir cualquier suma en concepto de fianza que le parezca razonable, además de cualquier otro tipo de garantía que el Derecho permita, como las ya citadas: avales personales del propio locatario o de fiadores terceros, avales bancarios, la constitución de una derecho real de garantía o la cesión de créditos líquidos, vencidos y exigibles. Además, pueden establecerse cláusulas penales por aquellos conceptos de los que la fianza responde: el pago de la renta y de los servicios del inmueble, los suministros, los impuestos que se obliga a pagar el arrendatario y los desperfectos causados en el inmueble.
El pacto sobre la actualización de la fianza es libre. En esto también se distingue del contrato de arrendamiento de vivienda.
