En un edificio organizado en régimen de propiedad horizontal hay dos clases de bienes:
Privativos. Pisos, locales, plazas de garaje. Pertenecen a sus propietarios y, en cierto modo, a quienes tengan algún derecho real sobre ellos.
Comunes. Son comunes los de esta lista. Pertenecen a todos los propietarios de elementos privativos, según su cuota de participación. Esta cuota es el porcentaje de propiedad en los elementos comunes, propiedad inseparable de la de cada propiedad privada.
¿Cómo se determina la cuota? ¿Y quién la establece? ¿Y dónde debe figurar? Esta última pregunta es la más fácil de contestar: se establece en el título constitutivo de la propiedad horizontal del inmueble, que se inscribe en el Registro de la Propiedad.
La Ley de Propiedad Horizontal y la legislación catalana dicen que las cuotas las deciden:
- El propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos. Es la forma más usual y más práctica. Los que compran las fincas lo hacen conociendo su cuota de participación.
- Por acuerdo de todos los propietarios existentes. El problema es que la determinación y modificación de las cuotas requiere el acuerdo unánime de los comuneros (artículo 17.6 LPH y 553-3 del Codi civil catalán).
- A través de un laudo arbitral o por resolución judicial. Sólo procede esta vía cuando no hay acuerdo entre los propietarios. Siempre habrá que estar a lo establecido en el título constitutivo, salvo flagrante desequilibrio.
La determinación de la cuota ya es más compleja.
Dice el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal es que para fijar la cuota hay que:
- Tomar como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble. Es lo más fácil.
- Su emplazamiento interior o exterior, y su situación. Así, los pisos más bajos y que no dan a la calle deberían tener una cuota inferior a los del mismo tamaño situados en plantas más altas o que dan a una vía pública. Y los que tienen más sol deberían tener más cuota que los que tienen menos. Complicado.
- El uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes. ¿De qué depende esto? De factores muy difíciles de presumir. Los ocupantes del ático usarán más el ascensor y la terraza de uso privativo, así que esto deberá valorarse. Os reto a comprobar que sea así.
El artículo 553-2 del Codi catalán, cuya redacción data de 2015, consciente el legislador del problema que representa cualquier forma de establecer la cuota que no sea la de la superficie de los elementos privativos, dice que además de ésta se tendrán en cuenta el uso, el destino y los demás datos físicos y jurídicos de los bienes que integran la comunidad. Es más o menos lo mismo que dice la Ley de Propiedad Horizontal, pero más enrevesado y arbitrario.
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