En una comunidad de propietarios las terrazas de los áticos y sobreáticos pueden ser elementos comunes de uso privativo, que es lo más usual, o formar parte del elemento privativo, de tal modo que es de propiedad privada. Lo mismo para los patios.
Pero a los efectos del mantenimiento de las terrazas, que sean un elemento común de uso privado o privativo es irrelevante.
Cuando la terraza/cubierta tiene problemas de impermeabilización o de filtraciones de agua por problemas estructurales, la reparación y su coste corresponde a la comunidad. Pero, por algún extraño motivo que no acierto a comprender, hay usuarios y propietarios de terrazas que arreglan por su cuenta la terraza y luego comunican la obra a la comunidad de propietarios y pasan la factura.
Craso error.
Puesto que es la comunidad de propietarios la que debe hacerse cargo de la reparación y, por consiguiente, decidir la forma de repararla y el coste, la comunicación de los problemas que pueda tener la impermeabilización de la terraza y cubierta del inmueble a la comunidad debe hacerse antes. Cuando aparecen los problemas.
Tal y como dijo la sentencia de la Sección 3ª de la Audiencia Provincial de Baleares, de 25 de octubre de 2022, la comunidad de propietarios no tiene obligación de reintegrar al comunero que utiliza la terraza (y da igual que sea elemento común de uso privativo o parte de la propiedad del piso) el coste de reparar su impermeabilización cuando no le ha informado de las filtraciones ni ha pedido autorización para dicha obra.
La Audiencia mallorquina aplica la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo. Sentencia de 2 febrero 2016, Recurso 2904/2013:
«sólo procederá el reembolso por la Comunidad de Propietarios al comunero que haya ejecutado unilateralmente obras en zonas comunes cuando se haya requerido previamente al Secretario-Administrador o al Presidente advirtiéndoles de la urgencia y necesidad de aquéllas. En el caso de no mediar dicho requerimiento, la Comunidad quedará exonerada de la obligación de abonar el importe correspondiente a dicha ejecución. No quedará exonerada si la Comunidad muestra pasividad en las obras o reparaciones necesarias y urgentes».
Fijaos que la última frase significa que los comuneros pueden hacer por su cuenta la reparación y exigir su importe si la comunidad de propietarios no hace nada conociendo el problema. La prueba de que la comunidad no ha hecho nada corresponderá a los comuneros que hagan la obra.
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Es la #Comunidad de propietarios quien debe hacerse cargo de la reparación de la terraza y de los daños causados al propietario por la falta de estanqueidad de la misma
AP #Barcelona , Sec. 13.ª, 18-11-2021#Derecho
— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) March 20, 2023
